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Advierten de venta de ''lotes basura'': pedazos de tierra en medio del monte

En los últimos años aumentó la venta de cientos y miles de “lotes de inversión”, advierte Eduardo Ancona Cámara, presidente de la Canadevi en Yucatán

La compra de "lotes de inversión" en Yucatán no se traduce necesariamente en la obtención de altas plusvalías, como prometen sus vendedores porque, entre otras cosas, estos predios carecen de infraestructura, advierte el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda en Yucatán (Canadevi), Eduardo Ancona Cámara.

Pese a esto, dice el directivo, la venta de estos lotes no para -"es una moda"- y ya hay registrados miles de ellos desde el inicio de este "boom" hace cerca de diez años, aunque no tengan valor de reventa.

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En muchos casos la enajenación de estos lotes es consecuencia de una publicidad engañosa y distorsionada, dirigida principalmente a personas de fuera, explica Ancona Cámara.

Señala que se aprovechan que la demanda seguirá en los próximos años porque esos predios están ligados al atractivo inmobiliario que es Yucatán, muy apreciado en el resto del país.

Eduardo Ancona Cámara, presidente de la Canadevi
Eduardo Ancona Cámara, presidente de la Canadevi

El problema, añade, es que la expansión de estos predios distorsiona el desarrollo urbano de las localidades y constituye una competencia desleal para los desarrolladores formales de vivienda.

En los últimos días Central 9, la Unidad de Investigación Periodística de Grupo Megamedia, publicó que el crecimiento explosivo de los llamados "lotes de inversión"
en Yucatán desató la discusión sobre si la compra de estos es un ventajoso negocio o simplemente un monumental fraude.

¿Qué ofrecen los desarrolladores?

Muchas empresas encargadas de vender estos lotes ofrecen predios "a diez minutos de la playa" o "a cinco minutos de grandes centros comerciales y universidades", a precios acesibles, con facilidades de pago y con la promesa de convertirse en un redituable instrumento de ahorro y de alta plusvalía en el futuro.

Sin embargo, estos "lotes de inversión" son, en muchos casos, antiguos predios ejidales ubicados en medio de la nada, sin caminos de acceso pavimentados y desprovistos de servicios urbanos que, en la práctica, valen nada y por eso algunos ya los llaman "lotes basura".

La venta de estos terrenos es tan grande que algunas fuentes consultadas anticipan la formación de una "burbuja especulativa" muy próxima a estallar, ante la aparente pasividad de las autoridades.

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En entrevista con Central 9, Ancona Cámara opina que una de las principales características de estos lotes es su ubicación, la mayoría fuera de Mérida, en municipios conurbados.

"La verdad no es nada difícil saber cuáles son porque su publicidad está en todas partes de internet".

"Se trata de lotes muy pequeñitos, algunos son de hasta 200 ó 300 metros cuadrados, propios para una casa de vivienda social pequeña", señala el dirigente.

En medio del monte

Estos terrenos están muy lejos, en medio de otros municipios y con caminos de difícil acceso, donde no está previsto que se dirija el crecimiento de la ciudad, añade.

"Son pedazos de tierra en medio del monte" y por lo tanto incapaces de generar plusvalía", dice, y por supuesto que "no subirán de valor, para nada".

Pese a sus pocas perspectivas, la venta de lotes continuará en los próximos años, opina la Canadevi
Pese a sus pocas perspectivas, la venta de lotes continuará en los próximos años, opina la Canadevi

El dirigente alerta que en la publicidad de estos lotes "te venden la expectativa de que la gente podrá construir su casa allí algún día".

"La verdad es que esto difícilmente pasará, porque esos terrenos no tienen luz, ni agua, ni calles, ni los demás servicios. No va a llegar la Policía, ni la recolección de basura, por su ubicación tan lejana".

La publicidad de estos "lotes de inversión" presume que están a diez minutos de las playas de Telchac o de Chabihau, por ejemplo, "pero no muestran que, en realidad, están en el monte".

Creen lo que se ofrece en internet

Según Ancona Cámara, ésta es una oferta de terrenos que "daña el patrimonio de la gente que los compra y que cree en las fotos puestas en internet -con los lotes junto a la playa o a grandes centros comerciales- generando expectativas que no se cumplirán".

El razonamiento es muy sencillo, dice: "si los lotes carecen de servicios urbanos y no están municipalizados, no darán plusvalía".

Algunos “lotes de inversión” se anuncian en internet diciendo que están muy cerca de las playas, cuando en realidad se ubican alejado de todo
Algunos “lotes de inversión” se anuncian en internet diciendo que están muy cerca de las playas, cuando en realidad se ubican alejado de todo

Además advierte que por el modo como están organizados los lotes nunca tendrán servicios, ya que están muy lejos y fuera del alcance de los programas de desarrollo urbano.

A menos, añade el dirigente, que se organicen las miles de personas que los compraron y los hagan por su cuenta.

De acuerdo con Ancona Cámara, la venta de los llamados "lotes de inversión" comenzó hace diez años, por lo menos, "pero se puso de moda y en boga hace tres o cuatro años".

"En este lapso, aunque no tengo los datos precisos, se vendieron cientos, miles de estos lotes".

"¿Qué pasará cuando en cuatro o cinco años los propietarios de estos lotes quieran venderlos?", pregunta Central 9.

"Que no tendrán valor de reventa, a la gente no le darán ni lo que pagaron por esos terrenos y ellos tendrán que asumir la pérdida", responde.

"Si no hay infraestructura en esos lotes, éstos nunca tendrán plusvalía, será una pérdida para sus compradores. Insisto: no tendrán valor de reventa".

Además, agrega, creo que será muy difícil para los propietarios deshacerse de ellos porque, paradójicamente, estos predios se siguen vendiendo muchísimo, hasta con facilidades de pago.

Manipulan la información

De esta manera, explica, quien compró ahora tendrá dificultades para vender después por la sobreoferta que se registrará.

El presidente de la Canadevi advierte que los promotores de estos lotes en muchos casos "manipulan la información de su publicidad" para atraer clientes.

Llaman la atención de personas sobre todo de fuera, de Monterrey o Guadalajara, por ejemplo.

"Cuando oyen que son lotes a diez minutos de la playa o de Mérida piensan que están en una zona conurbada y habitable, pero cuando llegan a verlos descubren que son puro monte y piedras".

Añade que los vendedores de estos lotes los llamaban antes "lotes semiurbanizados" -lo cual era falso-, luego "lotes campestres" y ahora los llaman "lotes de inversión".

Pese a sus pocas perspectivas, la venta de lotes continuará en los próximos años
Pese a sus pocas perspectivas, la venta de lotes continuará en los próximos años

"Los denominan así porque de este modo no prometen nada respecto del lote".

"La publicidad engañosa deja en claro que se trata de un negocio a futuro, es decir, te venden una expectativa, según la cual algún día podrías construir allí tu casa".

¿Sabe usted cuál es el perfil promedio de los compradores de estos lotes?

"No tengo mucha información, porque en la Canadevi no hay socios dedicados a esto, pero creo que es gente de todo tipo, principalmente de fuera de Yucatán".

"En la Cámara varios socios nos han dicho que tienen amigos o conocidos de otras partes del país -Monterrey, Querétaro, Ciudad de México- que les dicen, como anécdota, que ya compraron un lote de inversión y les muestran las fotos de la publicidad con imágenes de las playas de Telchac o de Chabihau y hasta del Caribe o de Bora Bora".

Atractivos para muchos

Ancona Cámara señala que "cualquiera es susceptible de caer en el engaño de esta publicidad, sobre todo si están buscando cómo invertir sus ahorros".

"En este sentido, estos lotes les resultan atractivos a muchísima gente, porque se venden a plazos, con pagos pequeñitos y a un precio menor".

¿Cree que con la crisis originada por la pandemia bajará la demanda de este tipo de predios?

"No, porque estos lotes están ligados a la oferta inmobiliaria llamada Yucatán y los ´lotes de inversión´ se comportarán como la haga la marca Yucatán".

Añade que "si bien prevemos una pequeña baja en la colocación de vivienda en el Estado, ésta no será tan drástica como en el resto del país, donde la demanda de casas cayó 30% por el Covid-19. Aquí la disminución ha sido de 15%, la mitad de la media nacional".

¿A qué atribuye esa demanda?

"Al apetito por Yucatán y creo que esto seguirá, entre otras cosas, por el ambiente de paz y seguridad. Éste es un factor importantísimo de atracción".

Sin embargo, el entrevistado afirma que es preocupante el aumento de la venta de "lotes de inversión" porque propicia un desorden total en los programas de desarrollo municipal.

"Todos los esfuerzos del alcalde, del gobernador para contener el crecimiento de Mérida y aumentar la densidad de la ciudad son rebasados por estos lotes".

La Canadevi advierte que muchos de los “lotes de inversión” no tiene la factibilidad de usos de suelo habitacional, sino forestal, lo cual es un grave inconveniente
La Canadevi advierte que muchos de los “lotes de inversión” no tiene la factibilidad de usos de suelo habitacional, sino forestal, lo cual es un grave inconveniente

Estos predios, además, ¿son una competencia desleal para la industria formal de vivienda?

"Sin duda alguna porque nosotros para desarrollar un fraccionamiento necesitamos, por ejemplo, de uno a dos años para gestionar innumerables trámites, mientras los promotores de estos lotes no tiene que hacerlo".

Según Ancona Cámara, el principal trámite de los promotores de estos lotes es obtener la división del predio en el catastro municipal, cumpliendo en teoría con las leyes de Fraccionamientos y de Desarrollos Inmobiliarios.

Para hacer esa división la ley no pide al promotor la instalación de los servicios básicos, pero sí exige tramitar las factibilidades del uso de suelo y las factibilidades para dotar al predio de agua, luz, etcétera.

En este sentido, quien adquiera un "lote de inversión" deberá pedir si éste tiene uso de suelo habitacional porque si es forestal, lo cual es muy común, "cambiarlo es un procedimiento larguísimo".

¿Cree que el Instituto de Movilidad y Desarrollo Urbano Territorial debe intervenir para regular la venta de estos terrenos?

"Si y entiendo que ese organismo ya tiene conocimiento del tema y ha llamado a algunos promotores para pedirles información".

Recomendaciones a compradores

Ancona Cámara explica que en el caso de los "lotes de inversión" el público debería tener más información y seguir por lo menos las siguientes recomendaciones:

Verificar que se trate de un terreno ubicado en Mérida o cerca de Mérida o en una población con futuro urbano.

Constatar el uso de suelo para vivienda y las factibilidades de dotación de servicios, así como el certificado de liberación del INAH, "porque no vaya a ser que alguien compre un terrenito en medio de un juego de pelota maya".

Finalmente, no hay que olvidar que en el caso de los "lotes de inversión", si éstos no tienen los servicios básicos y no están municipalizados, "difícilmente tendrán la plusvalía que ofrecen en los anuncios".

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