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Gobierno atiende el caso de los ''lotes de inversión'', pero ''de manera ilegal''

El Instituto de Movilidad y Desarrollo Urbano Territorial del gobierno del estado (Imdut) ya habría intervenido en el caso de los llamados "terrenos de inversión", ante la denuncia de constructores de vivienda que consideran esos lotes como competencia desleal y por la queja de fraude de algunos compradores.

Ese organismo habría visitado los fraccionamientos que ofrecen estos lotes para verificar el cumplimiento de las normas municipales, estatales y federales, así como sus promesas publicitarias.

Central 9, la Unidad de Investigación Periodística de Grupo Megamedia, publicó el jueves 30 de julio, en la primera parte de este reporte, que el crecimiento explosivo de los "lotes de inversión" en Yucatán en los últimos años había desatado la discusión sobre sí la compra de éstos es un ventajoso negocio o simplemente un monumental fraude.

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Muchas empresas encargadas de vender estos lotes, señalamos, ofrecen predios "a diez minutos de la playa" o "a cinco minutos de grandes centros comerciales y universidades", a precios accesibles, con facilidades de pago y con la promesa de convertirse en un redituable instrumento de ahorro y de alta plusvalía en el futuro.

Unos de los "ganchos" para vender "lotes de inversión" es decir que "están a diez minutos de las playas de Telchac, aunque los lotes e ubiquen en terrenos alejados, sin acceso seguro
Unos de los "ganchos" para vender "lotes de inversión" es decir que "están a diez minutos de las playas de Telchac, aunque los lotes e ubiquen en terrenos alejados, sin acceso seguro

Sin embargo, estos "lotes de inversión" son, en muchos casos, antiguos predios ejidales ubicados en medio de la nada, sin caminos de acceso pavimentados y desprovistos de servicios urbanos que, en la práctica, valen nada y por eso algunos ya los llaman "lotes basura".

En el texto anterior publicamos que la venta de estos terrenos es tan grande que algunos anticipan la formación de una "burbuja especulativa" muy próxima a estallar, ante la aparente pasividad de las autoridades.

Añadimos que, de acuerdo con especialistas consultados, nada garantiza que estos lotes vayan a tener una gran plusvalía y que, por el contrario, corren el riego de terminar como el fraccionamiento Misnebalam, en el kilómetro 18 de la carretera Mérida-Progreso, cuyos propietarios no encuentran la forma de deshacerse de sus terrenos.

Sin facultades para intervenir

Según el arquitecto Fernando Alcocer Ávila, especialista en desarrollo urbano y planeación y secretario del Colegio de Arquitectos de la Zona Metropolitana de Mérida, el Imdut ya tomó cartas en este asunto, "pero de una manera totalmente ilegal, porque no tiene facultades para hacerlo", dice.

Añade que ese organismo, por presión de los constructores de vivienda, está requiriendo a quienes venden esos lotes por la supuesta venta fraudulenta, pero los fraccionadores se defienden, indica, afirmando que son operaciones donde hay un intercambio comercial en el que uno tiene la tierra y el otro la paga, todo mediante un proceso legal.

"Esa labor de inspección no le corresponde a ese instituto, sino a los ayuntamientos, como lo marca la Ley de Desarrollo Inmobiliario, vigente desde 2020", afirma.

"No puede ser que por tratar de meter orden se viole la ley flagrantemente. El fin no justifica los medios".

Corresponde a los ayuntamientos

Quien debe actuar en este tipo de casos son los ayuntamientos y éstos no lo están haciendo, añade el especialista.

"Muchas de las empresas promotoras de los ´lotes de inversión´ son las menos culpables".

El arquitecto Fernando Alcocer Ávila cree que los "lotes de inversión" son un juego de azar: "pueden aumentar de precio, pero también puede pasar que los compradores nunca ganen un solo peso con ellos"
El arquitecto Fernando Alcocer Ávila cree que los "lotes de inversión" son un juego de azar: "pueden aumentar de precio, pero también puede pasar que los compradores nunca ganen un solo peso con ellos"

Ellas piden permiso a las autoridades municipales para dividir y fraccionar extensiones de tierra de su propiedad y éstas se los dan, pero en ocasiones ha llegado el Imdut a decir que esos permisos son irregulares porque no cumplen con ciertos requisitos, afirma Alcocer Ávila.

"Sí las comunas no se los piden a los empresarios, ¿qué culpa tienen éstos?", precisa.

"Suena raro, pero hay que decirlo: en estos circunstancias, estos empresarios no cometieron algún error, en todo caso, lo hicieron los ayuntamientos".

Las normas tienen que ser mucho más claras y específicas y ver que los ayuntamientos se apliquen en "hacer ciudad", añade el entrevistado.

Algunos promotores de vivienda consideran que estos lotes son una competencia desleal para ellos. ¿Qué opina?, se le pregunta

"No lo creo porque son dos mercados diferentes", responde Alcocer Ávila.

"Los que venden casas -que desde el momento en que lo hacen deben seguir una serie de normas y no pueden moverse de allí- y los que venden lotes de inversión".

"Estamos hablando de la venta de predios en un mercado donde mucha gente prefiere pagar un poco menos para poder decir ¡ya tengo tierra!, aunque no la ocupen de inmediato".

¿Competencia desleal?

Sin embargo, Alcocer Ávila considera que en ciertos aspectos los "lotes de inversión" sí se pueden considerar como una competencia desleal, en el sentido de que los constructores de vivienda para vender sus casas o terrenos tienen que pagar estudios y pedir autorizaciones, permisos, etcétera, mientras que en los lotes basta una autorización administrativa, lo cual es mucho más simple.

Para usted ¿los "lotes de inversión" son un fraude?

"Vender tierra no está prohibido, no es ilegal", dice Alcocer Ávila.

"No me atrevería a decir que el cien por ciento de los casos son un fraude".

Añade que en los últimos años, algunos empresarios que promueven esos lotes lo contrataron para hacer algunos trabajos, "y puedo decir que en los casos que conozco la propiedad está garantizada y el proceso de venta de la tierra es totalmente legal".

No obstante, el entrevistado admite que algunas empresas no cumplen con entregar a tiempo las escrituras de los lotes, después de que el comprador hizo todos los pagos, porque aún no terminan el proceso de regularización en el Registro Agrario Nacional. "Eso sí es una falla".

Sin certeza de llegar a ser parte de la ciudad

"Otra cosa es decir que esos lotes ya son parte de la ciudad", explica Alcocer Ávila.

"En efecto, muchos de estos vendedores de ´lotes de inversión´ no te aportan la certeza de la incorporación a la ciudad".

Aunque uno compre legalmente un ´lote de inversión´, éstos difícilmente se van a municipalizar, indica el entrevistado.

Los ayuntamientos municipalizan esos fraccionamientos cuando sus desarrolladores los entregan con calles, parques, luz, agua y demás servicios urbanos, que no es el caso.

Uno de los riesgos de los "lotes de inversión" es que al no estar municipalizados no es posible garantizar la prestación de servicios básicos, como la recolección de basura
Uno de los riesgos de los "lotes de inversión" es que al no estar municipalizados no es posible garantizar la prestación de servicios básicos, como la recolección de basura

"El hecho de que las comunas den el permiso para dividir las tierras, no los obliga a nada y aquí es donde veo la parte difícil del tema".

Como dijo en la primera entrega del reportaje, Alcocer Ávila cree que estos lotes no tienen cómo desarrollarse, como convertirse en parte de la ciudad y, al final, el comprador corre el riego de que su adquisición no valga nada, "porque a nadie le interesa una tierra que no sirve".

Pero hacerle creer a la gente que está haciendo una gran inversión ¿no es un fraude?

"Claro, claro", responde.

Le venden a la gente tierras legalmente, pero la engañan con el tema de la plusvalía…

"Es correcto, nadie lo garantiza", responde el especialista. "A lo mejor pega, a lo mejor no pega, pero esto es como cuando compras un coche: lo primero es averiguar qué tipo de servicios te ofrece".

De acuerdo con el especialista, en el caso de los "lotes de inversión se juntan tanto la ambición como el desconocimiento del comprador".

"Muchos dicen: voy a poder tener un terreno de 20 por 40 metros por 50,000 pesos, así como una escritura y la posesión del predio"

"Nos gana la ambición, aunque el terreno esté en medio de la nada".

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