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Las causas del “boom”

Rodrigo Padilla Quiroz y Víctor Manuel Requejo Hernández

Un experto explica el vertiginoso crecimiento de centros comerciales, fraccionamientos residenciales y grandes edificios de lujo en los últimos años en Mérida, pese a que la mayoría de su población es pobre

Víctor Requejo, presidente del Banco Mexicano Inmobiliario

Hernán Casares Cámara

El “boom” inmobiliario que vive Mérida con la construcción de decenas de centros comerciales, fraccionamientos residenciales y edificios con departamentos y oficinas de lujo, sería producto de un fenómeno especulativo propiciado por gente de aquí y de afuera, dice Víctor Manuel Requejo Hernández, presidente del Consejo de Administración del Banco Mexicano Inmobiliario y uno de los más reputados conocedores del negocio de bienes raíces en el país.

Muchos inversionistas locales y foráneos están adquiriendo este tipo de propiedades —aunque nos las ocupen— añade, como una forma de invertir su dinero. La gente que le gusta invertir en “ladrillos”, lo está haciendo ahora en Mérida, una ciudad en crecimiento, con un desarrollo comercial e industrial muy parejo, afirma.

Requejo Hernández también destaca que la seguridad en la ciudad y en el estado en general, no es un factor decisivo para atraer inversionistas. “Ellos llegan por el negocio que piensan hacer, no por la seguridad”, dice.

El entrevistado, junto con otras personas, fundó el Banco Inmobiliario Mexicano (BIM) en 2013. Pese a sus pocos años en el mercado, este banco ha financiado la construcción de 1,120 proyectos habitacionales con 111 mil 203 viviendas nuevas en distintas partes del país y una inversión aproximada de 40 mil millones de pesos.

Antes de integrarse a este banco, Requejo Hernández, de 81 años de edad, recorrió un largo camino en el ramo del financiamiento hipotecario, que incluye, entre otros puestos, 28 años en el Banco del Atlántico (de 1966 a 1994), de donde se jubiló a los 56 años.

Posteriormente, en unión de otras personas, fundó Hipotecaria Nacional, una Sofol especializada en otorgar créditos para la construcción de vivienda y que en 2004, según reportes de prensa, vendió a BBVA Bancomer por 375 millones de dólares y una cartera de 90,000 clientes y 1,300 empleados.

En 2009, él y sus socios formaron otra empresa, Apoyo Integral Inmobiliario y luego la Sofol Hipotecaria Casa Mexicana. Ambas derivaron luego en el BIM.

Requejo Hernández estuvo en Mérida hace días para asistir a la integración del Consejo Regional de ese banco, que preside Dwight Navarrete Muñoz, y participar en reuniones con grupos de inversionistas locales.

En un receso de sus actividades, contestó el cuestionario del Diario, en compañía de director del BIM, Rodrigo Padilla Quiroz, del que hoy publicamos la primera parte. Este es el texto de la conversación.

Desde hace varios años se observa en Mérida un vertiginoso crecimiento en la construcción de grandes fraccionamientos residenciales, centros comerciales y edificios con departamentos y oficinas de lujo, aun cuando alto porcentaje de la población yucateca es pobre o se encuentra en posición vulnerable. ¿Cómo explica este fenómeno?

Quienes compran esos bienes son especuladores, gente que tiene dinero para invertir en el ramo inmobiliario, aunque más que especuladores yo los llamaría inversionistas, que adquieren cinco departamentos en un edificio, seis en otro y después, si pueden, los revenden o los rentan.

¿Y eso es negocio?

Sí, cómo no, sino no lo harían y es negocio sobre todo en Mérida.

¿Dónde está el negocio?

En la inflación del sector de la construcción, que es mayor que la inflación registrada de la industria en general. Por eso hay gran demanda de bienes raíces.

En el caso de Mérida, ¿esta demanda es de inversionistas locales o de afuera?

De ambos, creo.

¿Esto sigue siendo redituable aun si el comprador tarda en vender o rentar esa propiedad? ¿A la larga, eso deja más que meter el dinero al banco o en otros negocios?

Por lo menos es más seguro, porque son “ladrillos”. Hay personas que le gustan los “ladrillos” para invertir, más que los bancos.

¿Usted qué haría, compraría “ladrillos” o metería su dinero al banco o a la Bolsa?

Mitad y mitad. Siempre es bueno tener liquidez en el banco, pero también es bueno tener inversiones en negocios o en “ladrillos”.

Se dice que Mérida atrae muchas inversiones, entre otras razones por su clima de seguridad, pero en Cancún y la Riviera Maya la inseguridad es cosa de todos los días y las inversiones no dejan de crecer. La pregunta es si la seguridad es un elemento que toman en cuenta los inversionistas para traer su dinero. ¿Es un factor fundamental en la decisión?

No, ese no es el ingrediente principal. El factor decisivo es la oportunidad de hacer un negocio y luego se ven los riesgos que tengan que tomarse. Si hay negocio, la seguridad pasa a otro plano.

En este punto interviene Padilla Quiroz para decir que la inseguridad es temporal, pero la ubicación de Cancún y la Riviera Maya frente al mar Caribe no es temporal y esto lo valora un inversionista que tiene un proyecto de largo plazo. La inseguridad se puede arreglar, señala, la ubicación geográfica, no.

Conozco un inversionista a quien le pidieron de 15,000 a 20,000 millones de pesos para construir un gasoducto, añade Requejo Hernández. Yo le pregunté, ¿no tienes miedo? ¡Claro que no!, si me dan una concesión a 20 años, yo hago ese gasoducto, contestó. Y, en efecto, hay inversionistas que no ven para pasado mañana, piensan a 10, 15 ó 20 años de distancia.

Retomando el tema de Mérida, llama la atención que en varios de esos grandes desarrollos inmobiliarios, algunos impulsados por consorcios de Ciudad de México o Monterrey, se viole la reglamentación municipal.

Eso ocurre porque lo permite el municipio. Usted no puede violentar la ley, si no se lo permiten.

Pero a veces hay municipios que no tienen la fuerza para enfrentarse al poder de esos grandes consorcios.

Yo conozco a muchos presidentes municipales que dicen no y también a presidentes de al lado que dicen sí.

¿En su opinión, de dónde sale el dinero para hacer estas grandes obras de lujo en Mérida?

Bueno, los constructores tienen sus recursos y formas de buscar financiamiento. Por ejemplo, pueden hacer una comida con 10 ó 15 personas y decirles: quiero construir este edificio que costará 300 millones de pesos, ¿quién le entra? Y allí unos se apuntan con diez millones, otros con quince, etcétera. Es decir, hay personas que se ocupan de levantar dinero de muchos inversionistas para juntar lo necesario y si les falta, pues acuden a los bancos o a los fondos de inversión.

Varios de esos fondos operan aquí, sobre todo de Estados Unidos y Canadá.

Claro, es gente de fuera con ganas de invertir. ¿Y por qué vienen aquí? Por una sencilla razón: si usted es canadiense y quiere invertir su dinero en un banco de Canadá, le van a pagar el uno o el dos por ciento, cuando en México pueden ganar hasta quince por ciento en desarrollos inmobiliarios y hasta veinte por ciento en desarrollos industriales y comerciales.

¿Y de dónde sale el dinero para comprar?

En Mérida hay demanda de bienes raíces porque la ciudad está creciendo. Cada vez hay más comercios e industrias y muchas veces los directores y personas de alto nivel de esos negocios vienen de fuera. Cuando llegan buscan casa para vivir y tienen los recursos para comprarla. Además, hay otro factor: Mérida tiene un millón de habitantes y un ritmo de crecimiento de nacimientos y de gente que viene de fuera de ¿qué le gusta, ocho por ciento anual? Esto significa 80,000 personas cada año, es decir, 20,000 familias. Suponga que de esas solo 10,000 puedan adquirir una casa, entonces en Mérida faltarían 10,000 casas cada año.

Aparte de Mérida, ¿en qué otros lugares de la Península crecen las inversiones inmobiliarias?

En Cancún y en toda la Riviera Maya, Tulum incluido, por supuesto. Esta zona está creciendo tanto que vamos a llegar hasta Belice.

¿Hasta Belice?

Bueno, es un decir. Lo que quiero explicar es que el desarrollo inmobiliario en esa zona va a continuar, porque los europeos siguen invirtiendo cientos de millones de dólares en la construcción de hoteles frente al mar. Esto también beneficiará al resto de la Península, ya que esas nuevas construcciones atraerán a un segmento de turistas europeos muy fino, que igualmente tiene interés de visitar Yucatán.— (Continuará).

 

El factor decisivo para invertir no es la seguridad de la ciudad, sino la oportunidad de hacer negocios. Si hay negocio, la seguridad pasa a otro plano.

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