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''Lotes de inversión'' en Yucatán, ¿negocio o fraude?

"Lotes de inversión" en Yucatán
"Lotes de inversión" en Yucatán

MÉRIDA.- El crecimiento explosivo de los llamados "lotes de inversión" en Yucatán en los últimos años ha desatado la discusión sobre si la compra de estos es un ventajoso negocio o simplemente un monumental fraude.

Muchas empresas encargadas de vender estos lotes ofrecen predios "a diez minutos de la playa" o "a cinco minutos de grandes centros comerciales y universidades", a precios accesibles, con facilidades de pago y con la promesa de convertirse en un redituable instrumento de ahorro y de alta plusvalía en el futuro.

Sin embargo, estos "lotes de inversión", según datos recogidos por reporteros de Central 9, la Unidad de Investigación Periodística de Grupo Megamedia, son, en muchos casos, antiguos predios ejidales ubicados en medio de la nada, sin caminos de acceso pavimentados y desprovistos de servicios urbanos que, en la práctica, valen nada y por eso algunos ya los llaman "lotes basura".

La venta de estos terrenos ha sido tan grande que algunos anticipan la formación de una "burbuja especulativa" muy próxima a estallar, ante la aparente pasividad de las autoridades.

Características de los lotes de inversión en Yucatán

Reporteros de Central 9 recorrieron varios de esos lotes de inversión -se estima la existencia de más de 40 proyectos de este tipo, concentrados en pocas empresas- que en general, salvo excepciones, ofrecen las siguientes características:

Se encuentran, en efecto, en medio de la nada, alejados de los centros de población. Sus caminos de acceso, en la mayoría de los casos, no están pavimentados, sino son caminos blancos.

Las calles interiores son también caminos blancos o calles en breña y mal trazadas. Muchos no tienen servicios urbanos mínimos, es decir, luz, agua potable, drenaje, recolección de basura, etcétera.

De hecho, en algunos casos, las empresas promotoras así los venden, como "terrenos semiurbanizados". Los lotes de un mismo desarrollo no están divididos entre sí, salvo algunos que lo hacen con mojoneras.

Sin municipalización

Además, la mayoría no está municipalizada, de modo que no podrán recibir los servicios básicos de parte de los ayuntamientos. Para conseguir estos servicios, sin ayuda del gobierno, los propietarios deben constituir un régimen de condominio, aunque eso significa el pago de cuotas muy altas de construcción y mantenimiento de los servicios.

Algunos desarrollos, para disfrazar estas carencias, levantan una atractiva entrada con arcos de acceso, 200 metros de calle pavimentada y oficinas de informes y otros, incluso, brindan los servicios de una "casa club".

De acuerdo con los datos obtenidos, los "lotes de inversión" miden de 400 a 500 metros cuadrados en promedio y sus precios oscilan entre 50 y 1,200 pesos el metro cuadrado.

De contado o "a meses sin intereses"

Algunas empresas venden al contado. Por ejemplo, 50,000 pesos por un lote de 500 metros. Otras proponen dar enganches del diez por ciento y pagos a 12, 18 y 24 meses, "sin intereses".

Los lotes se ubican principalmente en los municipios de Mérida, Progreso, Conkal, Motul, Baca, Chicxulub Pueblo, Telchac Pueblo y Hunucmá. Sus vendedores, en todos los casos, consideran a estos terrenos como predios ubicados en zonas de alta plusvalía y "una gran oportunidad de inversión a futuro".

En sus anuncios dicen que están a pocos minutos de las playas de Telchac, Progreso o Chuburná Puerto o cerca de los grandes centros comerciales de Mérida, de la zona de universidades y de hospitales, del Parque Científico, del eje industrial de Hunucmá o de la carretera Mérida-Cancún.

Los anuncios, empero, no precisan las vías de acceso a esos lugares, pues en muchos "lotes de inversión" prevalecen la carreteras angostas en algunos casos sin pavimentar.

Lotes baratos sin valor

Según Luis Felipe Noyola Rivera, director de Análisis Económico del despacho Baldovinos & Novoa de Ciudad de México, especializado en estudios de mercado en el ramo inmobiliario, los atractivos de Mérida como zona propicia para invertir en bienes raíces -por su crecimiento demográfico y económico y su alto nivel de seguridad-, trajo aparejado el fenómeno de los "lotes de inversión", con su oferta de tierras baratas, pero alejadas de las ciudades y sin servicios y, al final, en muchos casos, sin valor alguno.

Este negocio nació hace casi diez años cuando varios grupos de inversionistas adquirieron  terrenos ejidales a precios ínfimos para revenderlos luego, con enormes ganancias, como "lotes de inversión o terrenos campestres", explica Noyola Rivera, autor de un estudio sobre el mercado inmobiliario en la Península.

Lo hicieron con muy poca infraestructura y siguiendo la tendencia de este tipo negocios originada en el centro y norte del país, agrega.

Supuesta plusvalía a futuro

"Estos inversionistas introdujeron al mercado terrenos ejidales con muy poco valor y a precios excesivos y convencieron a cientos de compradores yucatecos y de otras partes de la república del potencial de esos predios para ganar mucha plusvalía pasados los años, por el crecimiento inmobiliario de Mérida”.

"La creencia del valor potencial de estos predios generó un movimiento especulativo. Esto, a su vez, propició el incremento en el número de personas interesadas en esos terrenos, aumentando los precios, aunque no existiera una razón lógica para eso, en muchos casos".

De acuerdo con el especialista, a fin de satisfacer la creciente demanda, los inversionistas aumentaron sus compras de tierras ejidales y crearon más "lotes de inversión" y con ello una espiral especulativa.

"Burbuja inmobiliaria"

Al dispararse los precios, los compradores creen que éstos seguirán creciendo, de modo que el precio de los lotes no para de aumentar, generado una agitación económica conocida como "burbuja inmobiliaria", señala Noyola Rivera.

"Esta burbuja estallará cuando los compradores, al querer vender sus propiedades, no podrán hacerlo porque sus tierras están alejadas, sin servicios y sin valor económico", advierte el entrevistado.

¿Comparte usted esta apreciación?, pregunta Central  9 al arquitecto Fernando Alcocer Ávila, especialista en desarrollo urbano y planeación y secretario del Colegio de Arquitectos de la Zona Metropolitana de Mérida.

"Puede ser", responde, "pero lo que pasa es que, en todo caso, esa burbuja tardaría en estallar, porque la gente compra esos lotes sin tener una necesidad inmediata. Son tierras para dejar allí, asentadas, en espera de su aumento de precio".

En todo caso, ¿esto se trata de un fraude, de un engaño?

"En el sentido comercial, no tanto, pero en el sentido urbano de la ciudad sí que es muy grave", responde.

Según Alcocer Ávila, los vendedores de estos lotes no habrían engañado a la gente si después estos predios no adquieren el valor esperado por los clientes.

"Los compradores de estos lotes no piensan en irse a vivir allí mañana mismo. Los adquieren a modo de especulación, con la idea de que aumentarán su valor en el futuro, pero esto es un juego de azar", dice el entrevistado: "los lotes pueden aumentar de precio, pero también puede pasar que los compradores nunca ganen un solo peso con ellos".

La gente debe saber que, obviamente, está comprando algo a 20 años "y aunque tengan el terreno, en realidad nadie les garantiza una inversión segura", añade.

¿Es un engaño?

¿Pero los vendedores no incurren en el engaño cuando sugieren en su publicidad -internet está lleno de páginas con ofertas de "lotes de inversión"-  que éstos alcanzarán una alta plusvalía en el futuro porque se ubican, por ejemplo, a diez minutos de la playa, aunque en realidad estén en medio de la nada?

"Pues sí, nadie garantiza el desarrollo de esa zona", dice Alcocer Ávila.

Sin embargo, las empresas venden los lotes en forma legal y así transfieren la propiedad al comprador, "¿pero éste u otros se irán a vivir allí? Nadie lo sabe".

"Si un desarrollo inmobiliario se hace alejado de todo y no progresa, los propietarios, cuando necesiten vender sus lotes, descubrirán que nadie le ofrece nada y que perdieron toda su inversión".

En muchos casos los fraccionamientos donde se encuentran estos lotes tienen un acceso completamente rural, con calles muy angostas, y además no están municipalizados, agrega.

Sin la garantía de tener servicios

Esto es importante saberlo. Si los terrenos no tienen las condiciones de infraestructura para ser entregados a los ayuntamientos, dice, el comprador se queda sin la garantía de obtener otros servicios como el transporte urbano, el gas o la recolección de basura.

"A veces, en estos casos, nos gana la ambición de tener tierra. Por eso, antes de comprar se recomienda saber sí esos lotes podrán incorporarse al municipio en algún momento, advierte el Arq. Alcocer Ávila.

"Si yo decido comprar un ´lote de inversión´ sin servicios y alejado de las ciudades, estoy aceptando de antemano que esa operación puede no tener un futuro directo", añade.

"Y es aquí donde veo la parte difícil del asunto: muchos de estos lotes no tienen cómo desarrollarse, ni cómo integrarse a la ciudad. Al final, persistirá el riesgo de que éstos no puedan generar valor, ni atractivo comercial y que el comprador se quede con esa tierra que nadie quiere".

No hay garantía de que la ciudad crecerá hacia allá

Al parecer, otro riesgo para los "lotes de inversión" es el cambio en la política de desarrollo urbano en Mérida. En los próximos años ésta privilegiará el crecimiento hacia adentro, aumentando la demanda de predios incorporados a la ciudad y abandonando el modelo expansivo. ¿Está de acuerdo con esta idea?, pregunta Central 9 al Arq. Alcocer Ávila.

"Sí, claro, por supuesto, y además tampoco se garantiza el crecimiento de la ciudad hacia donde están esos lotes de inversión", responde.

Después de la pandemia, las empresas inmobiliarias solventes, las que ya han construido y vendido casas, lo seguirán haciendo, aunque quizá más lentamente, explica.

"La recuperación de las ventas no será cosa de uno o dos meses, pero seguirán vendiéndose casas porque la población continúa creciendo y la demanda de vivienda no para".

Ahora la duda es ¿hacia dónde crecerá la oferta?

Las grandes empresas inmobiliarias dirán yo tengo tierras, pero arriba de Ciudad Caucel, responde Alcocer Ávila. Entonces allí empezarán a construir, porque ya tienen las tierras en esa zona, no en el Norte de Mérida, como parecería ser la inercia antes de la pandemia.

"En consecuencia, el área que algunos creían podría desarrollarse más, se frenará, es decir, la construcción de nuevos complejos  habitacionales se irá por donde ya estaba pensado que se iría y esto no necesariamente al norte de la ciudad".

Noyola Rivera coincide en que el crecimiento inmobiliario en los próximos años no se dará hacia "los terrenos en medio de la nada", ubicados mucho después del Periférico, sino hacia el interior de la ciudad.

"De hecho, el Plan de Desarrollo Urbano de Mérida promueve un crecimiento compacto de la ciudad, no expansivo y se espera un paulatino repoblamiento de las colonias antiguas donde ya existen servicios y una estrategia de usos mixtos".

Fraccionamiento fantasma

 Según Noyola Rivera, muchos de los llamados "lotes de inversión" corren el riesgo de sufrir la misma suerte del fraccionamiento Misnebalam, en el kilómetro 18 de la carretera Mérida-Progreso.

Sus propietarios vendieron los terrenos de este lugar a mediados de la década de los setentas, con mucho éxito, precisamente como "lotes de inversión o campestres", pero sin infraestructura urbana, por lo que nunca se municipalizaron.

El fraccionamiento ofreció lotes a precios accesibles y en cómodas mensualidades con la promesa de que éstos adquirirían mucha plusvalía con el paso de los años, por su ubicación cerca de la playa, de desarrollos residenciales como La Ceiba o de la propia ciudad de Mérida.

Argumentos muy parecidos a los esgrimidos ahora por los promotores de los "lotes de inversión", afirma Noyola Rivera.

"Sin embargo, Misnebalam es hoy un fraccionamiento ´fantasma´, cuyos propietarios no encuentran la forma de deshacerse de sus terrenos", dice. Continuará.-  HERNÁN CASARES CÁMARA.

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