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Venta afectada por la pandemia

El investigador Jorge Bolio Osés dice que muchos “lotes de inversión”

“Gobiernos deben coordinarse para regular negocio”

La crisis económica derivada de la pandemia ya frenó las ventas de los llamados “lotes de inversión” en Yucatán, advierte el profesor e investigador de la Facultad de Arquitectura de la Uady, Jorge Bolio Osés.

El segmento de los compradores potenciales de estos predios, principalmente pequeños ahorradores, ahora, por la emergencia sanitaria, están destinando sus excedentes financieros para completar sus gastos personales, ante la pérdida de sus empleos o de otros ingresos, dice Bolio Osés.

Empero, añade, aunque la “burbuja especulativa” formada por la venta de esos terrenos no estallará pronto, es recomendable una mayor coordinación del gobierno del estado con los ayuntamientos para regularizar este polémico negocio.

En la primera parte de esta entrevista, Bolio Osés, licenciado en Sociología y maestro en Arquitectura, y uno de los especialistas en desarrollo urbano de Mérida más reconocidos por sus numerosas investigaciones sobre el tema, afirmó que gran parte de los llamados “lotes de inversión”, cuyos promotores ofrecen alta plusvalía al corto plazo, no son más que un engaño.

La mayoría de esos lotes —”no todos, hay que hacer esa distinción”, dijo— son terrenos en breña, perdidos en la nada, sin servicios urbanos y, por lo tanto, sin oportunidad de ser municipalizados.

Además, advirtió que “no existe el mercado de reventa de esos lotes”, aunque los promotores digan que hay mucha demanda.

Respecto a los efectos de la crisis en la venta de los “lotes de inversión”, el investigador señala en la segunda parte de la entrevista, que “ésta, de alguna manera, asestó un golpe muy fuerte a este mercado tan distorsionado”.

El tipo de clientes de estos lotes, añade, “definitivamente está en problemas económicos por la crisis”, de modo que han disminuido la compra de estos terrenos.

Sin embargo, la caída de la demanda es general, tanto en los “lotes de inversión” como en el mercado inmobiliario, y en particular en el de la vivienda en renta, “que está por lo suelos”.

¿Cree que estallará la “burbuja especulativa” cuando los propietarios de estos lotes, por la crisis, quieran vender sus terrenos y descubran que éstos no tienen mercado?

“En el corto plazo, es decir, en este año y en el siguiente, no ocurrirá nada”, dice. “Veo muy difícil que los fraccionamientos con ‘lotes de inversión’ avancen hacia una consolidación urbana y se empiecen a poblar. Esto, en el mejor de los casos, sería un proceso muy lento y requerirá, primero, que alguien se aventure, como pionero, a vivir en un desarrollo no urbanizado”.

Es decir, “para que la gente se vaya a vivir allí se requerirá de muchos años”, afirma Bolio Osés. “Pero como ya dije antes: no podemos generalizar, hay algunos desarrollos de este tipo con mucho mayor potencial, porque tienen calles pavimentadas, acometida eléctrica, cárcamo de agua potable, etcétera”.

El especialista añade que este tipo de lotes semiurbanizados, sobre todo los ubicados en la prolongación de la avenida García Lavín, hacia Temozón, se desarrollarán apenas pase la pandemia, de 2021 a 2024.

Sin embargo, en el caso de los fraccionamientos cercanos a Mérida, el ayuntamiento de esta ciudad y el gobierno del estado “están haciendo muy poco para regular este negocio”.

El Ayuntamiento, indica, tiene su programa de desarrollo urbano donde fija las zonas de crecimiento, pero sin establecer los plazos para eso, de modo que es muy fácil obtener un certificado de factibilidad ambiental.

¿Qué papel deben tener las autoridades municipales y estatales ante este problema?.

“Coordinarse y vigilar que la expansión de la ciudad ocurra en los terrenos colindantes inmediatos, y no en predios ubicados a cinco kilómetros, en lugares distantes, alejados”. Esta situación, dice, ocasiona un “problema impresionante, que rompe el tejido metropolitano, y que después será sumamente difícil de costurar y carísimo de resolver”.

“No se trata de frenar este mercado de ‘lotes de inversión’, sino de regularlo y que éste deje de ser un ‘mercado perfecto’ solo para sus promotores”, señala.

Si no se hace, comenta, se corre el riesgo de que muchos compradores adquieran estos lotes pero sin obtener plusvalía, y se conviertan en “terrenos fantasmas”, como los del fraccionamiento Misnebalam, en la carretera Mérida-Progreso.

De acuerdo con Bolio Osés, las personas interesadas en adquirir esos “lotes de inversión” deberían tomar las siguientes precauciones:

Uno, verificar la legalidad del fraccionamiento. Dos, preguntar por los servicios disponibles. Tres, asegurarse de que estos servicios estén municipalizados. Cuatro, visitar el lugar antes de comprar; no fiarse de la publicidad en internet ni de los “renders” en las plazas comerciales. Cinco: pedir a los vendedores, como referencia del negocio, una lista de las personas que compraron y de las que vendieron, “no comprar a ciegas”.

Esto es importante, afirma el investigador universitario, porque es muy frecuente oír a los vendedores decir que la demanda de estos lotes es muy alta, que ya vendieron seis de sus siete etapas y que quedan muy pocos terrenos disponibles, aunque nunca dan pruebas de esto, “ensanchando la larga cadena de engañados”.— HERNÁN CASARES CÁMARA

Lotes Antecedentes

Bolio Osés recuerda que participó en la elaboración del Programa Metropolitano de Desarrollo Urbano en 2010.

Advertencia desde entonces

“Detectamos, con una imagen satelital actualizada, la existencia de gran cantidad de desarrollos con estos ‘lotes de inversión’, sobre extensiones de tierra ya desmontadas y con trazos elementales de calles. Desde entonces alertamos sobre la inconveniencia de este tipo de desarrollos, por su capacidad para dañar el medio ambiente”, señala.

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