“Lo barato sale caro”.— Refrán popular
El desarrollo inmobiliario de Yucatán obliga al ciudadano de a pie a familiarizarse en el conocimiento de los términos y procesos del asunto de marras.
Podemos iniciar con el caso de los procesos de arrendamiento de inmuebles en donde mucha gente confunde al arrendador (el dueño del predio que se ofrece en renta) con el arrendatario (el que paga la renta por utilizarlo) pudiendo caer en errores en alguna operación de índole inmobiliario.
Otro punto de relevante importancia en el tema de los bienes inmuebles es el hecho de saber diferenciar entre valor, precio y costo.
Valor es la cantidad estimada que puede pagar alguien por algo sin presiones y sin engaños en un tiempo adecuado.
Precio es la cantidad fijada por el propietario para aspirar a que un comprador lo adquiera. Puede ser mayor o menor del valor actual según las circunstancias y lo fija el propietario.
Costo es lo que se gasta para construir el bien o lo que cuesta o en su momento costó el bien, actualizando el valor a la fecha actual.
El valor es un muy importante ingrediente de este proceso ergo pagar de más por un precio alto sería una pérdida en la transacción para el comprador, así como vender en menos significaría una pérdida para el vendedor.
Las personas calificadas para estimar dichos valores son los valuadores profesionales o peritos autorizados.
Debido a lo delicado de este punto se debe ver el avalúo como una inversión y no como un gasto pues por un mal valor de transacción se pueden perder grandes cantidades de dinero y todo por no pagar un avalúo comercial que debiera verse como una especie de seguro contra daños económicos ocasionados en una mala transacción. Además, en el proceso de escrituración interviene un notario y solicita un avalúo al adquirente, pero para fines fiscales.
Por otro lado, y pasando al término del Valor Catastral debemos saber que es únicamente con fines recaudatorios y se toma como base del pago del impuesto predial y el impuesto sobre la renta entre otros usos.
Técnicamente este valor debiera ser equiparable al comercial, pero ante el problema de valuar la totalidad de los predios, o sea uno por uno, se recurre a valuaciones masivas que consideran un margen hacia abajo en los resultados de dichos valores para proteger al contribuyente de pagos en exceso.
Esto genera la creencia en algunos ciudadanos de que el valor catastral siempre es necesariamente menor al comercial real, pero ocurre en ocasiones Que existen valores catastrales mayores que el comercial. El contribuyente puede solicitar el ajuste correspondiente ante la autoridad catastral, mediante una comprobación con un avalúo debidamente calificado y se procederá, previa aprobación, a la modificación.
También es importante saber que existe el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI). Para calcularlo se utiliza como base lo que resulte más alto entre el valor de la contraprestación, el valor catastral y el resultado del avalúo comercial de uso fiscal correspondiente.
Otra cosa importante es la contratación de verdaderos profesionales en las áreas que correspondan para tener mejores resultados. Tanto para los temas inmobiliarios, como podrían ser de salud cuando se asiste con un médico o al acudir con un licenciado en derecho, o contador, etc., debemos de observar la eficacia y eficiencia de su labor para obtener mejores resultados. Tramitadores o tinterillos a veces hacen funciones de abogados o licenciados y realizan trabajos que en ocasiones podrían resultar deficientes en calidad, tiempo o costo dejando en ocasiones los trámites “al aire” sin concluirlos o por tiempos muy tardados y sin responsabilidad alguna.
En el caso de los avalúos el profesional no se debe influenciar por agentes externos que pudieran hacerle cambiar su dictamen o conclusión, pues en el tema inmobiliario están en juego desde miles hasta millones de pesos y en ocasiones el patrimonio de toda una vida.
El inmueble se debe revisar física y minuciosamente para observar posibles virtudes o deméritos (digamos castigos) que pudieran existir afectando su valor lo cual podría indudablemente alterar su valor comercial.
Lamentablemente existen personas que acuden con un profesional de este tema y en vez de un avalúo solicitan una estimación de valor, que no es más que un avalúo barato en calidad y costo, pero, si consideramos baja calidad en un proceso de valor podríamos caer en errores que costarían dinero en contra de alguna de las dos partes, tanto del comprador como del vendedor. Además, a veces se utiliza el “control remoto” es decir, ni siquiera se inspecciona físicamente el inmueble que sería como comprar un auto solamente observándolo por fotografía y desconocer el estado real del vehículo inclusive del motor y demás.
Un buen profesional también debe alertar por ética a un futuro comprador ante un precio exageradamente barato de un bien raíz pues una aparente ganga puede detonar en un fraude con los resultados negativos que se ocasionan.
No olvidemos nunca que en el momento de la firma de una operación inmobiliaria de compra o venta pueden estar en juego una herencia o un patrimonio de toda la vida.
Busquemos que exista claridad y calidad en el proceso, en tiempos y formas.
Conclusión: No caigamos en ahorros mal entendidos que luego resulten más costosos.
Lo barato sale caro, busquemos el precio ideal cumpliendo con la eficacia y eficiencia justas.— Mérida, Yucatán
condeval1@hotmail.com
Ingeniero, Valuador, Maestro en Dirección de gobierno y políticas públicas.