MÉRIDA.- Vecinos del fraccionamiento Villas del Sol realizaron esta tarde una protesta en el cruce de las calles 6 con 9, para exponer, dijeron, las irregularidades que permitieron se inicie la construcción de un “multifamiliar de alta densidad”.
El proyecto considera la construcción de más de 70 departamentos agrupados en 14 núcleos verticales.
Los quejosos indicaron que el motivo de su protesta es el otorgamiento irregular de una licencia para construcción de uso diferente a casa habitación, o sea, departamentos habitacionales verticales, y su renovación tres años después con los mismos datos, pero sin pedir las actualizaciones de los estudios de impacto, que son indispensables.
“El Ayuntamiento ignoró que las condiciones de hoy son muy diferentes a las que existían en 2014. El entorno ha registrado importantes cambios debido al crecimiento inmobiliario de la zona y al aumento, muy tangible, del tránsito vehicular”, explica el arquitecto Manuel Alvarez Rendón, uno de los participantes en la protesta.
Versión del Ayuntamiento de Mérida
Al respecto, el Ayuntamiento de Mérida difundió el siguiente comunicado:
En relación a las inquietudes de un grupo de vecinos del Fraccionamiento Villas del Sol de la ciudad de Mérida, la Dirección de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Mérida manifiesta lo siguiente:
- El municipio cumple y hace cumplir la ley y los reglamentos correspondientes, además de que promueve la participación ciudadana en todos sus procesos, tal como ha sido en este tema en el que desde el primer día de la administración actual se ha escuchado a todas las partes involucradas en el proceso.
- El proyecto que se construye en la zona cuenta con una licencia de construcción renovada en el año 2017 para vivienda multifamiliar vertical.
- El proyecto cumple con lo establecido con el Programa de Desarrollo Urbano vigente a partir de agosto de 2012, aprobado por el cabildo de la administración 2010-2012. Este programa de desarrollo urbano estuvo vigente hasta octubre de 2017, el cual presentaba circunstancias más estrictas para la construcción de vivienda multifamiliar. Para esta zona, declarada en el PDUM 2012, como Habitacional de Baja densidad, la vivienda multifamiliar se consideraba como un uso compatible.
Más información: Respeto total a la ley
El plan parcial de la zona al que aluden los vecinos
Quedó sin efecto a partir de la aprobación del Programa de Desarrollo Urbano de 2010 y subsecuentemente por el Programa de Desarrollo Urbano 2012 y más aun por el nuevo PDUM 2017.
- El nuevo Programa de Desarrollo Urbano aprobado en octubre de 2017, contiene lineamientos que incentivan las tendencias y políticas nacionales e internacionales de la redensificación y densificación de las ciudades, esto con el fin de hacer las ciudades más compactas y eficientes en su funcionamiento.
- La ley de asentamientos humanos del estado de Yucatán, establece los términos y mecanismos para la elaboración, análisis y consulta ciudadana para la eventual aprobación de estos instrumentos de planeación y ordenamiento. Todo lo requerido se llevó acabo y se cumplió en tiempo y forma para la aprobación del PDUM 2017.
Es importante señalar que para la autorización de dicho proyecto se presentaron las factibilidades de dotación de servicio de CFE y JAPAY, así como el estudio de impacto vial y dictamen favorable por parte de la SSP.
Para su autorización también se presentó un resolutivo favorable en materia de impacto ambiental por parte de la SEDUMA y el estudio y oficio de aprobación (sin ser necesario por su ubicación) por parte de SEMARNAT.
Los horarios permitidos para los trabajos de construcción se establecen en el reglamento de construcciones de la ciudad de Mérida, siendo de 8 am a 6 pm de lunes a viernes y los sábados de 8 am a 2 pm. Los domingos no esta autorizado realizar trabajos de construcción.
Documentos proporcionados por los vecinos del fraccionamiento
CUADRO COMPARATIVO DE LAS LEYES DE ASENTAMIENTOS HUMANOS.
| LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS.
P.D.O.F. 21 de julio de 1993 |
LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS DEL ESTADO DE YUCATÁN.
P.D.O.E. 30 de junio de 1995. |
LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO.
P.D.O.F. 28 de noviembre de 2016. |
| 15, 16, 17, 18, 19; 48, 49, 50, 55 y 57. | PROGRAMA ESTATAL DE DESARROLLO URBANO DE YUCATÁN
DECRETO 405/2016 __DEL 26 AGOSTO DE 2016 |
4,10,11,9,.104,10,.106,107,108,109,110,111,113, y TRANSITORIO:QUINTO |
| Principios | ||
| Artículo 4. La planeación, regulación y gestión de los asentamientos humanos, Centros de Población y la ordenación territorial, deben conducirse en apego a los siguientes principios de política pública:
III. Derecho a la propiedad urbana. Garantizar los derechos de propiedad inmobiliaria con la intención de que los propietarios tengan protegidos sus derechos, pero también asuman responsabilidades específicas con el estado y con la sociedad, respetando los derechos y límites previstos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y esta Ley. El interés público prevalecerá en la ocupación y aprovechamiento del territorio; V. Participación democrática y transparencia. Proteger el derecho de todas las personas a participar en la formulación, seguimiento y evaluación de las políticas, planes y programas que determinan el desarrollo de las ciudades y el territorio. Para lograrlo se garantizará la transparencia y el acceso a la información pública de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley y demás legislación aplicable en la materia;
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| Atribuciones de las entidades federativas
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| Artículo 15.- Los planes o programas estatales y municipales de desarrollo urbano de centros de población y sus derivados, serán aprobados, ejecutados, controlados, evaluados y modificados por las autoridades locales, con las formalidades previstas en la legislación estatal de desarrollo urbano, y estarán a consulta del público en las dependencias que los apliquen.
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Artículo 10. Corresponde a las entidades federativas:
I. Legislar en materia de asentamientos humanos, Desarrollo Urbano y ordenamiento territorial, así como para la planeación, gestión, coordinación y desarrollo de las conurbaciones y zonas metropolitanas, en sus jurisdicciones territoriales, atendiendo a las facultades concurrentes previstas en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en lo dispuesto por esta Ley; II. Establecer normas conforme a las cuales se promoverá y dará participación a la ciudadanía en los procesos de planeación, seguimiento y evaluación a que se refiere esta Ley; VIII. Inscribir en el Registro Público de la Propiedad, a petición de parte, los planes y programas municipales en materia de Desarrollo Urbano, Reservas, Usos del suelo y Destinos de áreas y predios, cuando éstos tengan congruencia y estén ajustados con la planeación estatal y federal; XXV. Establecer en las leyes y reglamentos de la materia, los lineamientos a los que habrán de sujetarse las autorizaciones, licencias o permisos relacionados con las diferentes acciones urbanísticas, en las cuales se debe prever por lo menos las formalidades y requisitos, procedimientos, causas de improcedencia, tiempos de respuesta, medios de impugnación, medidas de seguridad y sanciones, causas de revocación y efectos para la aplicación de afirmativas o negativas fictas, tendientes a garantizar la seguridad jurídica y la máxima transparencia en los actos de autoridad en la materia; |
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| Atribuciones de los Municipios | ||
| Artículo 11. Corresponde a los municipios:
I. Formular, aprobar, administrar y ejecutar los planes o programas municipales de Desarrollo Urbano, de Centros de Población y los demás que de éstos deriven, adoptando normas o criterios de congruencia, coordinación y ajuste con otros niveles superiores de planeación, las normas oficiales mexicanas, así como evaluar y vigilar su cumplimiento;
XI. Expedir las autorizaciones, licencias o permisos de las diversas acciones urbanísticas, con estricto apego a las normas jurídicas locales, planes o programas de Desarrollo Urbano y sus correspondientes Reservas, Usos del Suelo y Destinos de áreas y predios; XII. Validar ante la autoridad competente de la entidad federativa, sobre la apropiada congruencia, coordinación y ajuste de sus planes y programas municipales en materia de Desarrollo Urbano, lo anterior en los términos previstos en el artículo 115, fracción V de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; XIII. Solicitar a la autoridad competente de la entidad federativa, la inscripción oportunamente en el Registro Público de la Propiedad de la entidad los planes y programas que se citan en la fracción anterior, así como su publicación en la gaceta o periódico oficial de la entidad; XXII. Crear los mecanismos de consulta ciudadana para la formulación, modificación y evaluación de los planes o programas municipales de Desarrollo Urbano y los que de ellos emanen de conformidad con lo dispuesto por esta Ley; |
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| De la Participación Social. | Observatorios Ciudadanos | |
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Artículo 48.- La federación, las entidades federativas y los municipios promoverán acciones concertadas entre los sectores público, social y privado, que propicien la participación social en la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población. |
Artículo 99. Los gobiernos federal, de las entidades federativas, de los municipios y de las Demarcaciones Territoriales, promoverán la creación y funcionamiento de observatorios urbanos, con la asociación o participación plural de la sociedad, de las instituciones de investigación académica, de los colegios de profesionistas, de los organismos empresariales, de las organizaciones de la sociedad civil y el gobierno, para el estudio, investigación, organización y difusión de información y conocimientos sobre los problemas socio-espaciales y los nuevos modelos de políticas urbanas y regionales y de gestión pública.
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| De la Participación Social. | De la Denuncia Ciudadana | |
| Artículo 49.- La participación social en materia de asentamientos humanos comprenderá:
I.- La formulación, modificación, evaluación y vigilancia del cumplimiento de los planes o programas de desarrollo urbano en …. II.- La determinación y control de la zonificación, usos y destinos de áreas y predios del centro de población. III.- IV.- V.- VI.- VII.- La protección del patrimonio cultural de los centros de población. VIII.- La preservación del ambiente de los centros de población, y, IX.- La prevención, control y atención de riesgos y contingencias ambientales y urbanos en los centros de población. |
Artículo 104. Las entidades federativas, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, promoverán mecanismos de contraloría o vigilancia social, donde participen los vecinos, usuarios, instituciones académicas, organizaciones sociales, colegios de profesionistas y los institutos y observatorios, en el cumplimiento y ejecución de normas oficiales mexicanas, de los planes y programas a que se refiere esta Ley, aplicando los principios establecidos en ésta, y en su caso denunciando ante la instancia de procuración de ordenamiento territorial cualquier violación a la normatividad aplicable.
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Artículo 50.- La federación, las entidades federativas y los municipios, en el ámbito de sus respectivas competencias conforme a la legislación aplicable, promoverán la constitución de agrupaciones comunitarias que participen en el desarrollo urbano de los centros de población, bajo cualquier forma de organización. |
Artículo 105. Toda persona, física o moral, podrá denunciar ante la instancia de procuración de ordenamiento territorial u otras autoridades locales todo hecho, acto u omisión que contravenga las disposiciones de esta Ley, las leyes estatales en la materia, las normas oficiales mexicanas o los planes o programas a que se refiere esta Ley. Igualmente tendrán derecho a exigir que se apliquen las medidas de seguridad y sanciones procedentes y solicitar ser representados ante las autoridades administrativas y jurisdiccionales que corresponda.
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| Artículo 106. La denuncia ciudadana podrá ejercitarse por cualquier persona, bastando que se presente por escrito o en medio electrónico y contenga:
I. El nombre o razón social, domicilio, teléfono si lo tiene, del denunciante y, en su caso, de su representante legal; II. Los actos, hechos u omisiones denunciados; III. Los datos que permitan identificar al presunto infractor, y IV. Las pruebas que en su caso ofrezca el denunciante. No se admitirán a trámite denuncias notoriamente improcedentes o infundadas, aquéllas en las que se advierta mala fe, carencia de fundamento o inexistencia de petición, lo cual se notificará al denunciante.
Artículo 107. Las autoridades y servidores públicos involucrados en asuntos denunciados, o que por razón de sus funciones o actividades puedan proporcionar información pertinente, deberán cumplir en sus términos con las peticiones que la autoridad les formule en tal sentido. Las autoridades y servidores públicos a los que se les solicite información o documentación que se estime con carácter reservado, conforme a lo dispuesto en la legislación aplicable, lo comunicarán a la autoridad competente. En este supuesto, dicha autoridad deberá manejar la información proporcionada bajo la más estricta confidencialidad.
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| Artículo 108. Sin perjuicio de las sanciones penales o administrativas que procedan, toda persona que cause daños o efectos negativos al ordenamiento territorial, Asentamientos Humanos o al Desarrollo Urbano, será responsable y estará obligada a reparar los daños causados, de conformidad con la legislación civil aplicable.
Cuando por infracción a las disposiciones de esta Ley, las leyes estatales, las normas oficiales mexicanas o a los planes y programas de la materia se hubieren ocasionado daños o perjuicios, las personas interesadas podrán solicitar a la autoridad competente, la formulación de un dictamen técnico al respecto, el cual tendrá valor de prueba, en caso de ser presentado en juicio.
La legislación estatal establecerá el régimen de responsabilidades y de reparación de daños aplicable a toda persona que cause perjuicios o efectos negativos al ordenamiento territorial, a los Asentamientos Humanos, al Desarrollo Urbano o a sus infraestructuras, edificaciones e instalaciones.
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| Del Régimen Sancionatorio y de Nulidades | ||
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Artículo 109. La violación a esta Ley, a las leyes estatales en la materia y a los planes o programas a que se refiere este ordenamiento, por parte de cualquier servidor público, dará origen a la responsabilidad y sanciones, en los términos que establece la legislación en la materia.
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| Artículo 110. No surtirán efectos los actos, convenios, contratos relativos a la propiedad o cualquier otro derecho relacionado con el aprovechamiento de áreas y predios que contravengan esta Ley, la legislación estatal en la materia y los planes o programas a que se refiere este ordenamiento.
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| Artículo 111. Serán de nulidad los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad o cualquier otro derecho relacionado con la utilización de áreas y predios que:
I. Contravengan las disposiciones de los planes o programas de Desarrollo Urbano en cualquiera de sus modalidades, así como a las Provisiones, Usos de suelo, Reservas o Destinos que establezcan; II. No contengan las inserciones relacionadas con las autorizaciones, licencias o permisos para la Acción Urbanística que proceda, y III. Los actos jurídicos de traslación de dominio que se realicen sin respetar el derecho de preferencia a que se refiere el artículo 84 de esta Ley. La nulidad a que se refiere este artículo, será declarada por las autoridades competentes. Dicha nulidad podrá ser solicitada por la instancia de procuración de justicia mediante el ejercicio de la denuncia popular o a través de los procedimientos administrativos regulados en la legislación local. |
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| Artículo 55.- No surtirán efectos los permisos autorizaciones o licencias que contravengan lo establecido en los programas de desarrollo urbano.
No podrá inscribirse ningún acto, convenio, contrato o afectación en los registros públicos de la propiedad o en los catastros, que no se ajuste a lo dispuesto en la legislación de Desarrollo Urbano y en los planes o programas aplicables en la materia.
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Artículo 113. No surtirán efectos los permisos, autorizaciones o licencias que contravengan lo establecido en los planes o programas de Desarrollo Urbano.
No podrá inscribirse ningún acto, convenio, contrato o afectación en los registros públicos de la propiedad o en los catastros, que no se ajuste a lo dispuesto en la legislación de Desarrollo Urbano y en los planes o programas aplicables en la materia.
Los certificados parcelarios otorgados por el Registro Agrario Nacional o cualquier otro derecho relacionado con la utilización de predios de ejidos o comunidades, deberán contener las cláusulas relativas a la utilización de áreas y predios establecidos en los planes o programas de Desarrollo Urbano vigentes y aplicables a la zona respectiva.
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| Artículo 57.- Cuando se estén llevando a cabo construcciones, fraccionamientos, condominios, cambios de uso o destino del suelo u otros aprovechamientos de inmuebles que contravengan las disposiciones jurídicas de desarrollo urbano, así como los planes o programas en la materia, los residentes del área que resulten directamente afectados tendrán derecho a exigir que se apliquen las medidas de seguridad y sanciones procedentes. | ||
| TRANSITORIOS
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| QUINTO. En un plazo de dos años contado a partir de la entrada en vigor de este Decreto, se formularán, o adecuarán los planes y programas de Desarrollo Urbano de los Centros de Población mayores a cien mil habitantes, así como los planes nacional, estatales y metropolitanos, incluyendo todos los nuevos instrumentos de gestión a los que alude esta Ley, incluidos de manera primordial los instrumentos de participación democrática y ciudadana contenidos en el Título Décimo Primero de la Ley que se expide.
28 de noviembre de 2016. 28 de noviembre de 2018 |
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| ¬ARTICULO 13.-¬ La planeación y regulación del ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y del desarrollo urbano de los centros de población, se llevarán a cabo a través de:
I. El programa estatal de desarrollo urbano. II. Los programas regionales en los que participe el Estado. III. Los programas regionales entre los municipios del Estado. IV. Los programas de ordenación de las zonas conurbadas. V. Los programas municipales de desarrollo urbano. VI. Los programas de desarrollo urbano de centros de población. VII. Los programas parciales de desarrollo urbano. VIII. Los programas sectoriales de desarrollo urbano. IX. Los programas de desarrollo urbano derivados de los señalados en las fracciones anteriores, así como los que determine esta Ley o la Ley General de Asentamientos Humanos. |
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| DEL PROCEDIMIENTO PARA LA ELABORACION, APROBACION, MODIFICACION Y OBLIGATORIEDAD DE LOS PROGRAMAS DE DESARROLLO URBANO Y DE LOS PROGRAMAS DE ORDENACION Y REGULACION DE ZONAS CONURBADAS | ||
| Artículo 16.- La legislación estatal de desarrollo urbano determinará la forma y los procedimientos para que los sectores social y privado participen en la formulación, modificación, evaluación y vigilancia de los planes o programas de desarrollo urbano.
La aprobación y modificación de los planes y programas se deberá contemplar el siguiente procedimiento:
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¬ARTICULO 41.-¬ Los programas de desarrollo urbano y los de ordenación y regulación de zonas conurbadas serán elaborados, aprobados y modificados por la autoridad competente conforme a esta Ley, mediante el procedimiento contenido en este capítulo. | |
| I.- la autoridad ¡estatal o municipal competente dará aviso público del inicio del proceso de planeación y formulará el proyecto de plan o programa de desarrollo urbano o sus modificaciones, difundiéndose ampliamente. | ¬ARTICULO 42.-¬ La autoridad competente dará aviso público del inicio del proceso de planeación mediante una sola publicación en el Diario Oficial del Gobierno del Estado y en dos de los periódicos de circulación diaria en la Entidad. | |
| II.- Se establecerá un plazo y un calendario de audiencias públicas para que los interesados presenten por escrito a las autoridades competentes, los planteamientos que consideren respecto del proyecto del plan o programa de desarrollo urbano o de sus modificaciones. | ¬ARTICULO 43.-¬ Dentro de los seis meses siguientes a la fecha de publicación del aviso mencionado en el artículo inmediato anterior, la autoridad competente elaborará el proyecto de programa de desarrollo urbano o sus modificaciones. | |
| III.- Las respuestas a los planteamientos improcedentes y las modificaciones del proyecto deberán fundamentarse y estarán en consulta de los interesados en las oficinas de la autoridad estatal o municipal correspondiente, durante el plazo que establezca la legislación estatal, previamente a la aprobación del plan o programa de desarrollo urbano o de sus modificaciones.
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¬ARTICULO 44.-¬ Concluido el proyecto mencionado en el artículo inmediato anterior, la autoridad competente procederá en la siguiente forma:
I. Dará aviso público de su terminación mediante tres publicaciones en el Diario Oficial del Gobierno del Estado y en dos de los periódicos de circulación diaria en la Entidad. Dicho aviso contendrá el calendario de audiencias públicas a celebrarse dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la última publicación. En las mencionadas audiencias los interesados presentarán por escrito a la autoridad competente, los planteamientos que consideren respecto del proyecto del programa de desarrollo urbano o sus modificaciones. II. A partir de la fecha de la primera publicación del aviso público de terminación del proyecto y hasta la fecha fijada para la última audiencia en el calendario referido, la autoridad competente difundirá ampliamente el proyecto a través de los medios de comunicación y pondrá a disposición de los interesados para su revisión y análisis, el proyecto de que se trate. |
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| ¬ARTICULO 45.-¬ Conforme la autoridad competente fuere recibiendo los planteamientos de los interesados en la audiencias mencionadas, incluirá los que estime procedentes en el programa respectivo o sus modificaciones y dará respuesta fundamentada a los improcedentes dentro del mes siguiente a la fecha de su recepción, quedando dichas respuestas a consulta de los interesados en las oficinas de la referida autoridad. | ||
| IV.- Cumplidas las formalidades para su aprobación, el plan o programa respectivo o sus modificaciones serán publicados en el órgano de difusión oficial del gobierno del estado y en los periódicos de mayor circulación de la entidad federativa o municipio correspondiente y, en su caso , en bandos municipales.
Artículo 17.- Los planes o programas municipales de desarrollo urbano de centros de población y sus derivados, deberán ser inscritos en el Registro Público de la Propiedad, en los plazos previstos por la legislación local |
¬ARTICULO 46.-¬ Cumplidas las formalidades contenidas en este capítulo, el Gobernador del Estado o los ayuntamientos, según el caso, aprobarán el programa de desarrollo urbano o sus modificaciones.
El nivel estratégico del programa respectivo o sus modificaciones serán publicados en el Diario Oficial del Gobierno del Estado por la autoridad que los hubiese aprobado e inscritos en el Registro Público de la Propiedad en un plazo máximo de un mes. |
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| ¬ARTICULO 47.-¬ Una vez inscrito en el Registro Público de la Propiedad un programa de desarrollo urbano, el Gobernador del Estado o los ayuntamientos publicarán ese hecho en el Diario Oficial del Gobierno del Estado y en uno de los periódicos de circulación diaria de la Entidad, indicando que el programa de que se trate, entrará en vigor, al día siguiente de la citada publicación. | ||
| DE LOS USOS Y DESTINOS DEL SUELO | ||
| ¬ARTICULO 50.-¬ Los usos y destinos del suelo podrán ser:
I.- Habitacionales. II.- De servicios. III.- Comerciales. IV.- Industriales. V.- Areas verdes. VI.- Equipamiento. VII.- Infraestructura. VIII.- Patrimonio arqueológico, histórico, artístico y natural IX.- Los demás que se establezcan en los programas de desarrollo urbano, siempre y cuando sean compatibles con los usos y destinos establecidos. |
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| ¬ARTICULO 51.-¬ Cuando los ayuntamientos respectivos acuerden, modificaciones a los usos y destinos determinados en un programa de desarrollo urbano, dicho acuerdo deberá contener:
I.- La referencia al programa de desarrollo urbano del cual se deriven. II.– La delimitación, características y condiciones de las áreas o de los predios. III.– Las obligaciones a que estarán sujetos los propietarios o poseedores de las áreas o de los predios. IV.- Los demás datos técnicos y jurídicos que sustenten la expedición del acuerdo. |
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| ¬ARTICULO 52.-¬ En el caso previsto en el artículo inmediato anterior, los ayuntamientos procederán en los términos del artículo 44 de esta Ley. | ||
| DEL CONTROL DEL DESARROLLO URBANO
¬CAPITULO I¬ DE LOS CERTIFICADOS |
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| ¬ARTICULO 63.-¬ No surtirán efectos los actos, contratos o convenios relativos a la propiedad o posesión de áreas y predios ubicados en el Estado, que contravengan esta Ley, su Reglamento o los programas de desarrollo urbano. | ||
| DE LAS CONSTANCIAS DE FACTIBILIDAD DE USO DEL SUELO
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| ¬ARTICULO 77.-¬ Cuando se estén llevando a cabo construcciones, fraccionamientos, condominios, cambios de uso o destino del suelo u otros aprovechamientos de áreas y predios que contravengan las disposiciones de la presente Ley, de sus reglamentos y de los programas de desarrollo urbano, los residentes del área que resulten directamente afectados tendrán derecho a exigir que se realicen las inspecciones correspondientes y se apliquen las medidas de seguridad y sanciones procedentes. | ||
Comité de Colonos de Villas del Sol.
Manuel J. Castillo Rendón.
Mérida, Yucatán, a 6 de diciembre de 2018.
DE LO GENERAL A LO PARTICULAR.
La ciudad es el organismo mayor formado por pequeños agrupamientos urbanos heterogéneos, pero que habitan en conjunto y relacionados entre sí por medio de la infraestructura, los servicios y el equipamiento. A estas áreas se les conoce como: como barrios, colonias y los fraccionamientos, abiertos o privados y cotos (Guadalajara). Los dos últimos, conectados con la infraestructura pero aislados socialmente.
Me referiré a un fraccionamiento abierto, integrado a la ciudad que desde su nacimiento en 1977 fue considerado como Habitacional Unifamiliar; en 1980 con el primer Programa Urbano se le incorpora el adjetivo de Baja Densidad.
Muchas han sido las acciones que los vecinos asociados en un Comité de Colonos han combatido cuando se ha pretendido alterar las características y condiciones de habitabilidad, y ahora estamos en una de ellas.
DATOS FRÍOS.
ASUNTO: VALIDEZ EN EL OTORGAMENTO DE LA
LICENCIA DE CONTRUCCIÓN PARA UN USO DIFERENTE A CASA HABITACIÓN,
DEPARTAMENTOS HABITACIONALES VERTICALES.
Calle 9 # 350 x 6 y 8, Col. Ampliación Plan de Ayala (Villas del Sol)
Al propietario le otorgan:
El 5 de septiembre de 2014, la Licencia de Construcción
Autorizando: 16,514.30 m2
El 05 de septiembre de 2015, se expide una Licencia de Demolición y Desmantelamiento,
Autorizando: 1,193.68 m2
El 19 de octubre de 2017, se expide la Renovación de la Licencia para Construcción, Autorizando: 16,514.3 m2
QUÉ SE NECESITA PARA OTORGAR LAS LICENCIAS DE USO DEL SUELO Y DE CONSTRUCCIÓN:
INSTRUMENTOS:
LEYES,
REGLAMENTOS,
NORMAS (de ordenamiento, técnicas, de procedimientos, etc.…)
LEYES:
LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, P.D.O.F. 21 de julio de 1993.
Lo que se establece, en los arts.: 15, 16, 17, 18, 19; 48, 49, 50, 55 y 57.
LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS DEL ESTADO DE YUCATÁN, P.D.O.E. 30 de junio de 1995.
Lo que se establece, en los arts.: 13; 41, 43, 44, 45, 46, 47; 51, 63 y, 77.
Las dos leyes mencionadas eran las vigentes en el momento de solicitar las factibilidades y Licencias de usos del Suelo y de Construcción.
Los artículos se refieren a responsabilidades de los funcionarios, procedimientos para elaborar o cambiar usos del suelo, y procedimientos de aprobación.
INSTRUMENTOS (NORMAS) DE ORDENAMIENTO.
PDDUEY (Estatal) no aplica.
PZMDU (Metropolitano – Conurbaciones) no aplica.
PMDU (Municipal) no aplica.
El PDUCM (CP-Centro de Población)
A partir del PDU 2012, la DDUM crea una figura que no está en el sistema nacional y estatal de planeación, una mezcla del PMDU (Zonificación primaria) y el PDDUCP (Zonificación secundaria), lo cual, de acuerdo con la ley, no existe.
VER HOJAS CON LOS DATOS DEL PDUMM.
Si consideramos al PDUMM de 2012, como “algo que puede ser un ordenador urbano”, tenemos que una zonificación secundaria establece que la Ampliación Plan de Ayala (Fracc. Villas del Sol), considera en cuanto a:
1.- El Uso del suelo: Zona habitacional de Baja Densidad (HBD)
La Tabla de Usos y Destinos del suelo, establece:
Vivienda unifamiliar, S (compatible)
Vivienda multifamiliar, C (condicionada)
2.- Las vialidades, no se indica clasificación alguna, por lo tanto, son vialidades locales o terciarias, donde cualquier uso del suelo distinto al predominante, habitacional unifamiliar de baja densidad, es condicionado o improcedente.
¿Qué tanto es el “uso condicionado”?
Que el límite máximo permitido de lo que se vaya a edificar, no tenga un impacto negativo en la zona o área en donde se construirá, y para ello, deberá demostrarse con los estudios de:
Impacto Urbano,
Impacto vial,
Impacto ambiental.
Factibilidad de servicios públicos (JAPAY, CFE, otros –cable, internet telefonía).
NO SE CONOCEN LOS RESULTADOS DE LA FACTIBILIDAD DE DICHOS
ESTUDIOS, NI SU VIGENCIA.
(Además, quién los firma como diseñador, especialista, calculista, o perito y quién los avala?)
A LO ANTERIOR HABRÁ QUE PREGUNTARSE:
¿Hay evidencia de que este proyecto se presentó en el Consejo Municipal de Desarrollo Urbano, órgano de consulta de la DDU? y,
Al modificarse el Uso del Suelo de Hab. Unifamiliar de Baja Densidad a Hab. Multifamiliar de Baja Densidad, ¿porqué no se hizo la Consulta Pública con los vecinos afectados?
Las leyes federal y estatal vigentes en ese entonces, obligan a que, para modificar un Uso del Suelo, se debe seguir el proceso que éstas definen. En este caso, no existe evidencia documentada de dicho procedimiento, ni de sus resultados.
PASEMOS A LA PARTE PUNTUAL.
El permiso de construcción del 5 de septiembre, es por 15,760.02 m2 de construcción, en un lote de 7,070.82 m2, que originalmente eran 13 lotes habitacionales para vivienda unifamiliar.
El proyecto describe 14 núcleos en las cuales hay 4 departamentos por planta, con un total de 10,332.54 m2 edificados, traducidos en 56 departamentos (un promedio de 184.51 m2 c/u).
Dos indicadores importantes para tener una idea de la factibilidad:
Para la JAPAY: La demanda de agua por vivienda, considerando 230 lts/pers/día y 4 habitantes por vivienda, tenemos 920 lts/viv o lote/día. Si originalmente eran 13 lotes, la demanda calculada en el proyecto original fue de 11,960 lts/día
El proyecto considera 56 deptos. x 920 lts/viv/depto/ (4 habitantes), tendremos una demanda de 51,520 lts/día, lo que hace una diferencia diaria de 39,620 lts.
La red de agua potable, ¿garantizará al sector que no habrá baja en el suministro y pérdida de carga?
Para la CFE: El cálculo para la demanda de energía en una vivienda en el sector que nos ocupa, es de 1,200 kw/hr/mes, por bimestre 2,400 kw/hr.
Dicha demanda por 13 lotes, era de 31,200 kw/hr/bimestrales.
El proyecto, con 56 departamentos o viviendas demanda: 2,400x 56=134,400kw/hr/bimestre, lo que tendremos una diferencia de: 103,200 kw/hr/bimestre
La red de energía eléctrica garantizará al sector que no habrá baja en el suministro y pérdida de carga, ni “picos”, ni problemas con los transformadores?, o la quemada de aparatos eléctricos y electrónicos?
Si hablamos de la vialidad, al día de hoy, la saturación de la calle 9 (avenida), entre la calle 60 y, especialmente entre la calle 8 y la prolongación del Paseo de Montejo, es alarmante. Si bien el proyecto considera un estacionamiento subterráneo para los ocupantes, la superficie destinada para visitas es ridícula, solamente hay cajones para 4 vehículos y uno para personas con discapacidad, por lo tanto, los visitantes se estacionarán sobre las vialidades, obstruyendo el tránsito vehicular al estacionarse en las calles circundantes, estorbando los accesos a las viviendas unifamiliares circundantes.
Por lo tanto, ante una situación como ésta, no creo que exista un dictamen vial factible, sin la necesaria afectación al predio (hay ejemplos de estas afectaciones en Mérida).
A este caos, habrá que sumarle varias autorizaciones (¿?) sobre la prolongación de Paseo de Montejo, como son dos edificios, el de la Península, ya construido, así como otros servicios, u otro que se están construyendo, MID Center, en la esquina nor-poniente del cruzamiento del citado Paseo y la calle 9 (avenida) de Villas del Sol. Con esto nos debe de quedar muy claro, que el análisis para poder autorizar el proyecto de los departamentos, se debe considerar la suma de TODOS LOS IMPACTOS, urbano, vial, ambiental y de los servicios públicos de todas las edificaciones esta zona.
ALGO MÁS.
Para junio de 2017, los propietarios, desarrollaron un nuevo proyecto en el cual pretenden edificar 72 departamentos, (un promedio de 135.00m2 c/u) en 18 núcleos, aumentando la superficie construida para todos éstos a 10,995.04 m2 (+662.50m2)
Demanda de agua: 920 lts/per/día x 72 = 66,240 lts.
Sobre demanda = 54,280 lts/pers/día
Demanda de energía: 2,400 kw/hr/bim x 72 = 172,800 kw/hr/bim.
Sobre demanda = 141,600 kw/hr/bim.
Hay la capacidad de suministro en ambas?
En cuanto a la vialidad, su ineficiencia y complicación actual se verá incrementada y afectará más el tránsito vehicular, perjudicando aún a los mismos usuarios de los departamentos al tener su única entrada y salida al estacionamiento subterráneo sobre la calle 9. El estacionamiento para las visitas, llega a 7 cajones más uno para personas con discapacidad, cuya salida es en reversa, sobre la misma calle 9, operación prohibida en el RCMM.
CONCLUSIÓN.
El área del Fraccionamiento Villas del Sol (Ampliación Plan de Ayala), considerado Habitacional de Baja Densidad (unifamiliar) en el PMDDU de 2012 permite, de acuerdo con la Tabla de Usos del Suelo, modificar su densidad a multifamiliar, pero condicionada.
El origen de este predio, es la suma de 13 lotes de uso habitacional-unifamiliar del fraccionamiento original, mismos que se fusionaron y en los que se construyó una residencia hasta su perdida por un huracán.
El tipo de uso del suelo en el fraccionamiento no ha variado a través de diferentes programas de DU elaborados por diferentes administraciones. El PDU de 2012, que es el que se aplica, y aún el PDU de 2017, que no se aplica, mantiene la misma política aunque con diferente criterio, ya que éste último considera a ésta zona como de CONSOLIDACIÓN URBANA (ZCO) que quiere decir: “consolida lo que hay”, “dar firmeza, solidez” a lo que predomina, lo que existe.
LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO. P.D.O.F. 28 de noviembre de 2016. (ésta no aplica, aunque los propietarios la citan arguyendo que no puede haber retroactividad)
Lo que se establece, en los arts.: 4, inc. III, V; 10 inc. I, II, VIII, XII; 11, inc. 1, XI, XII, XIII, XXII; 99; 104; 105; 106; 107; 108; 109; 110; 111 y, 113; y TRANSITORIO :QUINTO
En este escenario, edificar 56 departamentos, es pasar por encima de las leyes y normas en la materia, es la renuncia de la autoridad municipal a su responsabilidad de velar y administrar correctamente las políticas urbanas, y esto traería como consecuencia problemas muy serios en el suministro de los servicios públicos, en la vialidad, ya que la avenida 9 tiene como función unir la calle 60 con la prolongación del Paseo de Montejo, hasta la avenida República de Corea y el Anillo Periférico (Altabrisa); en el impacto e imagen urbana; en el medio ambiente, y en la paz social de una comunidad en la que, una vez más, se le pretende afectar por licencias de usos del suelo y de construcción no viables.
Convocamos a la autoridad a proceder en consecuencia, convocando y escuchando a los primeros afectados, los vecinos y colonos de Villas del Sol; a los segundos afectados, los vecinos de los fracc. Campestre y Gonzalo Guerrero y, a los terceros afectados, todos los ciudadanos que utilizan la calle 9 (avenida) como vía de conexión entre la calle 60 y otras áreas urbanas del oriente de esta zona de la ciudad.
Mérida, Yucatán, a 24 de septiembre de 2018.
PUNTOS RELEVANTES SOBRE EL TEMA DE
LOS DEPARTAMENTOS DE VILLAS DEL SOL.
El Fraccionamiento es aprobado por el Gobierno del Estado en 1977.
Tipo de fraccionamiento aprobado: Residencial.
La recepción la realiza el Ayuntamiento de Mérida en 1980.
En noviembre de 1980, se aprueba el Primer Programa de Desarrollo Urbano de la ciudad de Mérida, y en los siguientes 4 programas, hasta el año de 2012, al fraccionamiento se le considera Habitacional de Baja Densidad.
En el sexto programa elaborado en 2017 por el INPLAM, se le considera como: Consolidación Urbana.
El 5 de septiembre de 2104, el Ayuntamiento otorga a un particular la Licencia para: Construcción de Uso Diferente a Casa Habitación; Departamentos Habitacionales Verticales, con el Número de Trámite 87199. Esta Licencia es para que se construyan 56 departamentos habitacionales, agrupados en 14 núcleos (torrecitas), en un terreno de 7,070.82.00 m2 resultado de la fusión de 13 lotes ubicados entre las calles 9 (avenida) y 7, que se interceptan con la calle 6, en la Col. Ampliación Plan de Ayala (Villas del Sol).
- Esta Licencia, viola la Ley General de Asentamientos Humanos(1993), la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Yucatán(1995), el Programa de Desarrollo Urbano del Municipio de Mérida (2012) y, en materia de estacionamiento público, el Reglamento de Construcciones Municipal(2004), todos ellos instrumentos de planeación urbana vigentes en el momento de otorgar la licencia de Construcción.
- Tanto en la Ley General de Asentamientos Humanos(1993), como en la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Yucatán(1995), se establece el mecanismo y el procedimiento para modificar los usos de suelo en un Programa, es decir; en 2012 el programa reconoce al fraccionamiento como Habitacional de Baja Densidad, permitiendo el Habitacional Multifamiliar de Baja Densidad. Si la intención era llegar a uno Habitacional de Alta Densidad, porqué no se realizó la consulta pública, como lo marcan las leyes.
El 19 de octubre de 2017, se expide la Renovación de la Licencia para Construcción, para la cual, se debieron haber entregado la actualización de los estudios de impacto urbano, vial y ambiental, ya que en un período de tres años, no se realizó obra de infraestructura y si se modificó sustancialmente el entorno urbano en la zona.
Hay evidencia que durante el 2017 y hasta el cambio administrativo en 2018, se intentó solicitar la aprobación para aumentar hasta 72 departamentos, mismos que ya se están promocionando. Resta decir que tampoco hay estudios de impacto urbano, vial y ambiental que puedan avalar este aumento.
Pregunto: ¿se puede vender algo que es ilegal en su origen y lo que es peor, ofrecer en venta el producto de un proyecto que no está aprobado?
Son muy obvias las irregularidades en el tema de la observancia de las leyes, normas y reglamentos urbanos por parte de la autoridad municipal y los desarrolladores.
Todavía es posible resolver este asunto, apegados a las leyes, y es responsabilidad del Cabildo velar por el interés público y la tranquilidad social, porque aún, 4 años después de la primera licencia, solamente hay una enorme excavación y una caseta de ventas.
SUGERENCIAS PARA EL CABILDO DE MÉRIDA.
27 de noviembre de 2018
Revisión del Programa Urbano de Mérida. (aterrizándolo a nivel ciudad.)
Iniciar el proceso para refrendarlo o actualizarlo.
Independientemente del proceso elegido, elaborar el:
Programa Parcial de Desarrollo Urbano del área de Villas del Sol y sus Colindantes, definiendo o estableciendo:
1.- Zona de Estudio y Área de Aplicación.
2.- El área y sus alcances: (Plan de Ayala Nte., Villas del Sol, Gonzalo Guerrero, Campestre, Villas la Hacienda, E. Zapata (Norte.)
Para el Programa Parcial de Desarrollo Urbano:
Definir Políticas: Densidad habitacional: hasta donde.
Equipamiento: de barrio o de Distrito.
Servicios: básicos, especiales.
Conectividad: jerarquía vial.
Movilidad: peatonal, vehicular.
Imagen Urbana.
Sostenibilidad.
Normas de convivencia (Reg. Interno)
Definir Estrategias a Corto, Mediano y Largo Plazo en temas de:
Densidad.
Conectividad.
Movilidad.
Imagen.
Sostenibilidad.
Mérida, Yucatán a 10 de diciembre de 2018
Lic. José Enrique Martínez Palomeque
Director Oficina de Presidencia
Nos dirigirnos al Lic. Renán Barrera Concha, Alcalde de Mérida, para informarle de primera mano LAINCONFORMIDAD DE LOS VECINOS de los fraccionamientos Villas del Sol, del Campestre y de Gonzalo Guerrero por el otorgamiento de la: LICENCIA PARA CONSTRUCCIÓN DE USO DIFERENTE A CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS HABITACIONALES VERTICALES en la calle 9 (avenida) nº 350, entre las calles 6 y 8 en la Ampliación Plan de Ayala (fraccionamiento Villas del Sol), en esta ciudad de Mérida.
En virtud de que el alcalde ha tenido a bien nombrarlo a UD como un enlace directo entre Él y los ciudadanos (as) afectados para recibir información relativa al caso así como sugerencias de probables soluciones aportadas desde la perspectiva de ciudadanos residentes en la zona, le hemos preparado un resumen breve con los hechos objetivos más importantes:
| Autorizaciones dadas por el ayuntamiento | ||||
| FECHA | NUM | TIPO | DESCRIPCIÓN | VIGENCIA |
| 04/01/2010 | 25483 | Factibilidad de uso del suelo | Factible: uso de Departamentos Habitacionales Horizontales (planta baja y planta alta) | 30 días |
| 28/02/2014 | 86592 | Licencia de uso de suelo para el trámite de la licencia para construcción | Autorizado: departamentos habitacionales verticales, zona habitacional de baja densidad, 16844.11 m2 a ocupar | 28/02/2014 al 28/02/2015 |
| 04/09/2014 | Com 3728 Núm. trámite 87199 | Licencia de Construcción | Departamentos habitacionales verticales | 04/09/2014 al 04/09/2016 |
| 17/10/2017 | Com 3728 Núm. trámite 87199 | Renovación de la Licencia de Construcción con fundamento en los Art 32 y 9 del Reglamento de Construcciones.
La DDU expidió la renovación a pesar de tener todos los requisitos vencidos.(estudios previos) |
Departamentos habitacionales verticales
Al expedir la renovación sin pedir las actualizaciones de los requisitos, la DDU contraviene a lo detallado en los Art 3 y 9, fundamentos de su autorización y falta también a los Art 34,36 y 37 del Reglamento de Construcciones |
17/10/2017 al 18/10/2019 |
| Resolutivos de estudios (requisitos) para la expedición de las autorizaciones | ||||
| FECHA | NUM | TIPO | DESCRIPCIÓN | VIGENCIA |
| 01/02/2014 | Estudio de Impacto Urbano para 56 Deptos. | Debió actualizarse a detalle al pedir la Licencia de Construcción | ||
| 28/04/2014 | 479/2014 | Factibilidad Japay | Factibilidad para 56 Deptos., aclara que el sistema de drenaje y disposición final de aguas deberá estar debidamente autorizada por SEDUMA y la DDU entre otras | al 28/04/2015 |
| 14/03/2014 | 421/2014 | Dictamen de Impacto Vial | Exige cosas que no cumple el proyecto desde ahorita y dice que puede por eso revocarse | Un año y es improrrogable. Dice que de no haberse pedido el Resolutivo Final al término de su vigencia (y no lo pidieron), deberá realizar nuevo trámite con un estudio actualizado |
| 23/04/2014 | 421/2014 | Factibilidad de CFE para 56 Deptos. | Lo condiciona a que el desarrollador proporcione las necesidades específicas y a varias obras con costo para el propietario y pide separación de áreas | No pone porque al parecer no se cumplió con entregar a CFE la documentación que les pidieron para solicitar los Parámetros de Diseño |
| 05/06/2014 | Exp. 43/2014 | Resolución de Impacto Ambiental para 56 Deptos., condicionado a que cualquier cambio al proyecto autorizado deberá reportarse a SEDUMA para la revisión de la autorización | Consta con FUA 021-14 de febrero de 2014
Dice que deberá tramitar nueva autorización: 1.-cuando no se haga uso de ella en ese lapso y 2.- si iniciada la obra al término de su vigencia no se haya alcanzado el 30% de avance |
Un año
Cayeron en el supuesto del punto 1y de todas maneras aún hoy tienen un % de avance muy inferior al 30 |
Como puede ver el 17 de octubre de 2017 el ayuntamiento expidió, de manera indebida, la RENOVACIÓN DE LICENCIA PARA CONSTRUCCIÓN DE USO DIFERENTE A CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS HABITACIONALES VERTICALES, con los mismos datos de la primera Licencia para Construcción sin pedir las actualizaciones de los estudios de impacto, que son indispensables (Art 9 y 32) para definir cualquier autorización, con el agravante de que las condiciones de hoy, son muy diferentes a las que existían en 2014, ya que el entorno tuvo y sigue teniendo importantes cambios, debido al crecimiento inmobiliario de la zona y de manera muy tangible, en su tránsito vehicular.
ESTADO ACTUAL DEL PREDIO. En ya casi 4 años desde que se otorgó la primera licencia, en condiciones también inadecuadas, hasta hoy todo lo que hay, detrás de la barda original del predio, es una enorme excavación y una construcción de aproximadamente 6.00 x 6.00 de superficie, por dos niveles de altura, en la esquina nor-oriente del predio, en el cruzamiento de las calles 6 y 9 (avenida), elemento que no existe consignado en el proyecto.
Aunado a todo lo anteriormente expuesto se agrega que el desarrollador está ofreciendo en venta 72 departamentos en vez de los 56 autorizados (con la reserva de revisar también esa autorización)
Por lo que se puede ver en el predio, hasta hoy no hay una gran inversión en obra, por lo que todas las partes involucradas estamos muy a tiempo para colaborar y lograr que el proyecto se adecue para que este proyecto no se convierta en uno que cause perjuicios a los vecinos de las colonias demandantes, ni a la ciudad en su conjunto.
Lo que solicitamos al ayuntamiento es:
- Mandar inspectores a la obra para constatar que el constructor está construyendo algo diferente a su plano original(Art. 427) y en su caso imponer sellos de suspensión de obra
- Que se cancele la renovación de la licencia por estar mal expedida en base al Artículo 73 que dice, La “DIRECCIÓN” podrá revocar toda autorización, licencia o constancia cuando:
- Se haya emitido con base en informes o documentos falsos o erróneos o con dolo o error;
- Se hayan expedido en contravención al texto expreso de alguna disposición de este “REGLAMENTO”.
- Que si fuera necesario el ayuntamiento aplique el Artículo 72 que dice, Para hacer cumplir las órdenes giradas en base a este “REGLAMENTO” y demás disposiciones legales aplicables, la “DIRECCIÓN”, estará facultada para hacer uso de la fuerza pública.
- Que se solicite al propietario reponer por completo el trámite para que se le expida una licencia nueva que si cumpla con todos los ordenamientos legales, incluyendo desde luego la elaboración de nuevos estudios de impacto (ya mencionados) y de capacidad de los servicios, considerando la realidad actual de la zona.
Agradeciendo sus gestiones en aras del bien de la ciudad, ponemos a su disposición los siguientes números telefónicos de contacto:
Gustavo Monforte Méndez _Villas del Sol…. 999 950 8250
David Sosa Solís _Campestre… 999 949 1309
Alberto Arjona Ordaz_ Gonzalo Guerrero… 999 183 2262
