La presencia de un cenote en un terreno no implica que quien sea propietario de éste tenga la posesión del primero; todo aquello que yace en el subsuelo es propiedad de la nación, explicó Manlio Alejandro Torres López, expresidente del Colegio de Valuadores de Yucatán.
Torres López señaló que el valor de la tierra no se rige por la presencia de un acceso a este cuerpo de agua sino al fin que se le dé al mismo.
El especialista comenta que por sí misma la presencia de un cenote dentro de un terreno, en una zona urbana o en un sitio apartado, no incrementa de facto el valor en sí, es el uso que se le dará lo que le otorgue un valor determinado.
En entrevista con el Diario, Manlio Torres explica que la propiedad de la tierra abarca lo que hay en la superficie, pero lo que existe bajo el subsuelo es propiedad de la nación; no es casualidad por ejemplo que para construir un pozo es necesario un permiso de la Comisión Nacional del Agua, pues el recurso acuífero es propiedad de la nación y por ello se cobra un derecho.
“Puede un particular ser dueño de un terreno, pero es sólo dueño de lo que hay en la superficie, lo que hay en el subsuelo no le pertenece, tan es así que para perforar un pozo para acceder a agua se requiere un permiso de la CNA y cubrir un derecho” explicó.
“Ser dueño de un terreno no te hace dueño del cenote que se encuentra en su interior, lo que da valor al terreno es el uso que se le da al cenote por todo cuanto ello implica”, indica.
¿Qué pasa si encuentras un cenote en casa?
El especialista nos ofrece un ejemplo para aclarar la situación: “Un propietario de terreno perfora un pozo para acceder al agua, que es de lo primero que se preocupan los propietarios para asegurarse el vital líquido; dicha excavación puede dar pie al hallazgo de un cenote y entonces debe tomarse una decisión: el cenote será una fuente de abastecimiento de agua o servirá para explotarle con fines comerciales o turísticos”.
“Para poder perforar un pozo se requiere un permiso de la Comisión Nacional del Agua, si de entrada n se hace este trámite la perforación es ilegal y eso tiene efecto en el avalúo del terreno.
Cuando el cenote está destinado a convertirse en fuente de agua, es decir cumple con las funciones de un pozo, el terreno tiene un determinado valor y la explotación del recurso supone la normatividad y regulación de la autoridad”.
“Cuando un terreno tiene un cenote y este es destinado a un uso comercial o turístico, primero se debe contar con todos los requisitos que establecen las autoridades para tal fin (CNA, Turismo, Profepa, Semarnat, etc.) y esto es lo que le da más valor al terreno al que se le puede dotar de infraestructura turística, pero esto no hace dueño del cenote al propietario del terreno”.
“Un ejemplo visible es el cenote en los terrenos de la tienda Costco al norte de la ciudad de Mérida, a la tienda no le interesa darle a este cuerpo de agua un uso con fines de explotación turística, simplemente está ahí para ser contemplado, y aunque se le procura un mantenimiento su presencia no tiene que ver con el uso del terreno”.
¿Un cenote en casa incremeta el valor del terreno?
“Alguna vez tuve la oportunidad de nadar en un cenote en un terreno dentro de la zona urbana de Mérida, y tiempo después los dueños del terreno lo cerraron y no se usa ya para nadar; es el uso que se le da al cenote lo que vale, no en si la posesión del mismo dentro de un terreno” subrayó.
Torres López asegura que el hallazgo de un cenote al interior de un terreno no es algo que de facto incrementa el valor de un terreno.
El entrevistado comentó que valuar un terreno no es algo que deba tomarse a la ligera, quien tiene a su cargo realizar ésta tarea es un profesional preparado con bases legales, pero además un conocimiento actualizado en varias áreas intrínsecas en todo lo que hay que considerar o tomar en cuenta para determinar el valor más real.
Ubicación, infraestructura, entorno, características del inmueble, uso del espacio y muchos factores más abonan al momento de darle un valor económico al terreno.
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