Trabajar y cotizar para una vivienda no significa necesariamente que una familia yucateca pueda comprar hoy una casa nueva. El precio de entrada de la vivienda formal desarrollada por particulares ronda los 650 mil pesos, mientras que el salario mínimo vigente en el país es de 315.04 pesos diarios, equivalente a 9 mil 582.47 pesos mensuales.
La distancia entre ambos números ayuda a explicar uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario: cómo hacer coincidir el precio de la vivienda con la capacidad real de pago de los trabajadores, en particular de quienes perciben uno o dos salarios mínimos.
El presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Yucatán, Mauricio Morales Greene, reconoce que la vivienda de alrededor de 650 mil pesos existe en el mercado, pero explica que la mayor parte de las operaciones en ese segmento se realiza mediante Infonavit o Fovissste.
Alrededor del 80% y 90% de las viviendas de ese rango se colocan mediante estos esquemas, estima.
Brecha económica en la vivienda
El problema es que el precio mínimo de una vivienda nueva no puede compararse únicamente con el salario mensual. Para un trabajador que gana un salario mínimo, el Infonavit establece que el pago mensual del crédito no puede superar un 20% de su salario integrado.
Para quienes perciben más de un salario mínimo, el descuento puede llegar a un 30%, dependiendo del monto solicitado.
Con el salario mínimo de 2026, ese 20% representa alrededor de mil 916 pesos mensuales. Incluso con ingresos equivalentes a dos salarios mínimos, unos 19 mil 165 pesos al mes, un descuento de 30% rondaría los 5 mil 750 pesos.
El monto efectivo de crédito que puede obtener cada trabajador; sin embargo, depende de factores como su salario integrado, ahorro en la Subcuenta de Vivienda, capacidad de pago y las condiciones específicas del financiamiento.
El propio Infonavit define la capacidad de compra como la suma del ahorro disponible más el crédito autorizado, menos los gastos asociados a la operación.
Acceso complicado a la vivienda
Por ello, el acceso para una vivienda nueva de 650 mil pesos puede resultar especialmente complicado para un trabajador que percibe solamente un salario mínimo, y más viable para un hogar que suma ingresos de dos personas o cuenta con mayor salario y ahorro previo.
El dato no implica que un trabajador con salario mínimo esté excluido automáticamente del crédito, aunque sí muestra la dimensión de la brecha entre el precio de la vivienda privada y la capacidad individual de pago.
Morales Greene señala que los precios de la vivienda mantienen una tendencia de incremento de alrededor de 6 a 7% anual, comportamiento que atribuye a la inflación en los costos de construcción y a las condiciones de la cadena de suministro.
Al mismo tiempo, afirma que la asociación trabaja con proveedores locales para contener los costos y evitar que éstos se trasladen completamente al comprador.
No obstante, la comparación con los salarios obliga a mirar más allá del porcentaje de aumento anual.
Aunque el salario mínimo ha tenido una recuperación importante en los últimos años, el acceso a una casa depende también de que el trabajador tenga empleo formal, cotice ante el Infonavit, acumule ahorro en su subcuenta y alcance una capacidad de crédito suficiente.
El reto es particularmente fuerte para quienes se encuentran en la parte baja de la escala salarial.
El hecho de que exista una vivienda de entrada de 650 mil pesos no significa que ésta sea automáticamente accesible para cualquier trabajador que gane uno o dos salarios mínimos.
Ante el avance del programa federal “Vivienda para el Bienestar”, la Canadevi no considera que exista necesariamente una competencia con los desarrolladores privados.
“Complemento”
Morales Greene califica el programa como un “complemento” para un segmento al que la iniciativa privada no podía llegar debido a los costos de construcción y a la capacidad de pago de las familias.
“Se está complementando una oferta de vivienda que nosotros no podíamos llegar por temas de costos”, dice el dirigente empresarial, quien añade que desarrolladores yucatecos ya participan en el programa.
Desde esa perspectiva, el programa federal puede representar también una oportunidad económica para Yucatán si una parte importante de la construcción queda en manos de empresas y proveedores locales.
Canadevi Yucatán destaca que la inversión en vivienda genera una cadena de valor que involucra a constructoras, fabricantes de materiales, trabajadores, transportistas, comercios y prestadores de servicios.
El organismo estima que la política federal representa una derrama de más de 70 mil millones de pesos y considera importante que las empresas yucatecas participen para que una parte significativa de esa actividad económica permanezca en el estado.
La pregunta de fondo es si los jóvenes que comienzan su vida laboral están quedando fuera de la posibilidad de adquirir una vivienda. La respuesta no parece ser un sí absoluto, pero tampoco permite ignorar el problema.
El mercado ofrece viviendas desde 650 mil pesos y el Infonavit mantiene esquemas dirigidos a trabajadores de menores ingresos; sin embargo, la posibilidad real de compra depende de que el crédito autorizado, el ahorro acumulado y los ingresos del hogar sean suficientes para cubrir el valor de la propiedad.
El propio mercado inmobiliario muestra, además, un desplazamiento de la demanda. Morales Greene indica que en años anteriores existía una mayor colocación de viviendas de alrededor de 1.8 millones de pesos en adelante, mientras que actualmente observa una mayor demanda por vivienda media, por debajo de ese rango.
Para la vivienda tradicional, Canadevi prevé colocar alrededor de 7 mil unidades este año, adicionalmente a las correspondientes al programa de “Vivienda para el Bienestar”. Al corte del 31 de mayo pasado reportó unas 4 mil viviendas colocadas, en línea con el comportamiento del año anterior, aunque reconoció una mayor lentitud en la colocación de vivienda residencial, residencial plus y vertical.
La vivienda vertical, de hecho, comienza a ganar terreno como una respuesta al costo del suelo y a la necesidad de aprovechar infraestructura ya existente. Para el titular de Canadevi, este proceso puede contribuir a contener la expansión desordenada de las ciudades y hacer más eficiente el aprovechamiento del territorio.
Por ello, el desafío para Yucatán no consiste únicamente en construir más casas, sino en construirlas a precios que correspondan con los ingresos de quienes las necesitan.
La incorporación de programas públicos, la participación de desarrolladores privados y el financiamiento hipotecario pueden ampliar las opciones, pero la distancia entre el salario de un trabajador y el precio de una vivienda nueva sigue siendo uno de los principales obstáculos para convertir el empleo formal en patrimonio.