Finanzas con Kookay
Por M.F. Marisol Cen Caamal (*)
Si usted desea comprar una casa para rentar, deberá desembolsar una cuantiosa suma de dinero para adquirir la propiedad, hacer una labor de promover la casa para rentarla y una vez rentada, encargarse de la cobranza mes tras mes y casi, casi, rezar para que el inquilino cuide su propiedad.
Si le interesa invertir en bienes inmuebles con poco dinero y contar con una administración profesional del inmueble, entonces puede optar por una FIBRA.
En la página de la Bolsa Mexicana de Valores, se define a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) como vehículos destinados al financiamiento para la adquisición o construcción de bienes inmuebles, que tiene como fin su arrendamiento o la adquisición del derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.
Con las FIBRAs, con un pequeño monto podría adquirir un título llamado CBFI (Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario), el cual lo acredita como dueño de un portafolio de inmuebles que están en un fideicomiso y que son administrados por profesionales del sector inmobiliario, que se encargarán de arrendar los inmuebles y de administrarlos para aumentar la plusvalía. Entre algunos de los lineamientos que las FIBRAS deben seguir destacan:
• Al menos el 70% sus activos deben estar invertidos en bienes raíces.
• Los inmuebles adquiridos deben destinarse al arrendamiento.
• Tienen la obligación de distribuir al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior a los tenedores de los CBFIs.
• Deben contar con altos estándares de Gobierno Corporativo.
En nuestro país tenemos actualmente 18 FIBRAS que están activas en el mercado bursátil y que cuentan con portafolios integrados por inmuebles de oficinas, locales comerciales, hoteles, inmuebles educativos, naves industriales, proyectos de inversión de energía e infraestructura y se han anunciado próximamente una FIBRA de vivienda y otra de propiedades del sector agroalimentario.
¿Y de cuanto es el pequeño monto que se necesita para comprar el CBFI de una FIBRA?
A precios de cierre del 5 de agosto de 2021 el CBFI de la FIBRA más barata era el de FIBRA HD con un precio de $3.25, que amparaba un portafolio formado por inmuebles del sector comercial, educativo, industrial y oficinas; y el CBFI de la FIBRA más cara era el de FIBRA Prologis, especializada en bienes raíces industriales con un precio de $44.69. Se puede comprar desde un CBFI en una Casa de Bolsa en línea.
En una FIBRA el tenedor del CBFI gana por la plusvalía de los inmuebles del portafolio, además de que debe recibir al menos una vez al año la ganancia resultante de la renta de los inmuebles. La mayoría de las FIBRAS pagan las ganancias de manera trimestral aunque algunas lo hacen de manera mensual. Por ejemplo, FIBRA UNO hizo cuatro distribuciones de ganancias en el año 2020 que sumaron un total de $1.20 por CBFI. Si usted hubiera comprado un título de esta FIBRA en $20 hubiera obtenido un rendimiento equivalente al 6% anual, en un año que fue complicado para el sector inmobiliario.
Sobre las FIBRAS hay muchos temas de que hablar: ¿Cómo se compran? ¿Qué impuestos se pagan? ¿En qué fijarse al invertir en ellas? etc. Los iremos abordando en próximos artículos.
Con lo que me gustaría que usted, estimado lector, se quede es con la idea de que con solo $22 usted puede adquirir un título de FIBRA UNO (FUNO), la primera FIBRA que surgió en nuestro país en el año 2010 y que es actualmente la FIBRA más grande, con un portafolio de 661 propiedades de tipo comercial industrial y oficinas. Si usted adquiere un CBFI de esa FIBRA la próxima vez que vaya a la plaza City Center de aquí de Mérida, podrá sentirse dueño de ella porque City Center forma parte del portafolio de propiedades de FUNO. Seguro hará sus compras con más gusto, porque sabrá que posteriormente esos locales le pagarán sus rentas.
Como podrá ver, para invertir en propiedades no se requiere mucho dinero, lo que se requiere son ganas y disposición para aprender sobre estos temas.— Mérida, Yucatán.
marisol.cen@kookayfinanzas.com
kookayasesoriafinanciera
Profesora Universidad Anáhuac Mayab, presidenta del Comité Técnico de Responsabilidad Social del IMEF Yucatán