“Más vale prevenir que lamentar”.— Refrán popular
Tanto en la política partidista como en el área inmobiliaria existen burbujas que alteran el ritmo de los acontecimientos.
Para los que no están muy involucrados en los términos, tomemos como ejemplo el hecho de que si inflamos un globo como lo hacemos en cualquier fiesta o evento, se hinchará hasta que reviente. Si lo dejamos de inflar conservará su volumen o se desinflará poco a poco. Lo mismo ocurre con los inmuebles y en el ámbito de los partidos políticos.
En el caso de la burbuja inmobiliaria se define como el aumento desproporcionado en la demanda y en el precio de casas, terrenos y departamentos sin motivo válido respaldado en salarios, costos de construcción o capacidad de pago real es decir, sin ningún justificante.
Esta burbuja o globo con efectos inflacionarios genera riesgos de pérdidas cuando la demanda se ajusta o alcanza o equilibra. Y los daños son peores cuando existe una situación caótica o violenta como ocurrió después de los famosos “errores de diciembre” de 1994.
El crecimiento acelerado en Yucatán de dicho fenómeno inmobiliario fue aproximadamente entre 2021 y 2023 y respondió a la coincidencia de factores como el hecho de que la entidad destacara a nivel nacional por su seguridad y calidad de vida, lo que incrementó la migración interna y de extranjeros. A eso se sumó que los precios del suelo y las viviendas en Mérida eran significativamente menores al de ciudades como Guadalajara, Monterrey o Ciudad de México. Y ni qué decir de Cancún, Tulum o Playa del Carmen.
Esa combinación elevó la demanda y por ende los precios de venta.
Desarrolladores, corredores y valuadores reportaron cierres de operaciones inmobiliarias en preventa y en plazos muy cortos. El ritmo atrajo capital de profesionistas e inversionistas ajenos al sector, que vieron en el desarrollo inmobiliario un rendimiento mayor al de otros instrumentos financieros como los Certificados de la Tesorería de la Federación (Cetes) y las tasas pasivas (“las que paga el Banco”) de las instituciones de crédito.
Con la alta demanda, los precios crecieron de forma acelerada y los proyectos se lanzaron con base en tiempos de venta reducidos que se cumplían aún con anticipación. Muchos se fondearon con crédito bajo el supuesto de que el ritmo continuaría igual.
Se estima que a finales de 2024 y en 2025 el mercado mostró una desaceleración. Si se compara con el periodo 2021-2023, el tiempo de venta hoy es menor. Pero frente a 2018-2019, el ritmo actual se ubica en niveles similares o superiores al promedio histórico previo a la pandemia.
En este escenario, el mercado no presenta una burbuja que haya estallado, sino un proceso de conservación o de ajuste ordenado: los precios mantienen su nivel pero ya no crecen al mismo ritmo (incluso existen rebajas) y la oferta disponible es mayor. Esto permite que se hagan ajustes o correcciones sin crisis violenta a diferencia de 1994, cuando el alza abrupta de las tasas de interés provocó la caída vertiginosa de la economía y posteriormente los remates masivos y la quiebra de empresas.
Un efecto colateral del “boom”inmobiliario fue el crecimiento en la venta de lotes de inversión sin servicios, dirigidos a compradores foráneos. Es el segmento de mayor riesgo en un escenario de enfriamiento, pues su plusvalía depende de que llegue infraestructura y desarrollo urbano a mediano plazo. La tierra aumenta su valor mientras más infraestructura posea.
Conclusión: Para quien adquiere vivienda para habitar, el bien raíz mantiene su función como refugio de valor a mediano plazo. Para inversionistas, el contexto actual exige un análisis más detallado de ubicación, vocación de suelo y plazos de venta acordes a la realidad del mercado.
También en los partidos políticos han existido y existen probablemente burbujas partidistas que se inflan hasta explotar o simplemente se van vaciando poco a poco, pero de eso hablaremos en otra entrega.— Mérida, Yucatán.
condeval1@hotmail.com
Ingeniero, valuador, maestro en Dirección de Gobierno y Políticas publicas