Consulta ciudadana de 5 días para un plan cuyo lote está hipotecado de 2024 a 2029
La burbuja inmobiliaria de los lotes de inversión y plazas comerciales se sigue inflando en Yucatán, pues la Secretaría de Desarrollo Sustentable (SDS) avisó hoy a la población que inició una consulta pública para autorizar el proyecto Frida, de 402 terrenos vendibles, en el municipio de Yaxkukul.
La SDS precisa que la empresa Inmobiliaria Espinosa Vargas, sociedad anónima de capital variable (S.A. de C.V.) pretende realizar Frida en el tablaje 2374 de Yaxkulul.
Lotes de inversión: en cruce carretero y ya en venta
El tablaje 2374 de Yaxkukul se ubica en un sitio privilegiado, justo en el cruzamiento de las carreteras Mérida-Motul y Conkal-Yucatán, informa a su vez la plataforma SIG2, del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (Insejupy).
Según SIG2, el tablaje 2374 de Yaxkukul está a solo un kilómetro (km) al oriente de la cabecera de Conkal, a 8.7 km del Anillo Periférico de Mérida (salida a Cholul) y a 504 m al poniente de Ya’ax Lu’um, la localidad donde –según el Inegi– viven las personas de mayor escolaridad en Yucatán.
En Google Maps, las imágenes más recientes del tablaje 2374 son de diciembre de 2023 y muestran que es un terreno con montes y árboles.
Además, otras imágenes de Google Maps evidencian que, aunque supuestamente Frida aún no se autoriza en este septiembre de 2025, los lotes se venden desde al menos julio de 2023.
La plaza comercial
Mientras que en Google Earth, la parte más occidental del lote ya se identifica como Plaza Frida, Mérida, Yucatán (sic) y en mayo de 2025 se publicó una “imagen ilustrativa, no real”, del centro comercial, como parte de la campaña de venta de los lotes.
La distancia del tablaje 2374 de Yaxkukul a la entrada de Conkal 
A la izquierda, el lote ubicado en el cruce de las carreteras Mérida-Motul y Conkal-Yaxkukul. La SDS lo identifica como el tablaje 2374 del proyecto Frida 
Otra imagen de Google Maps sobre el predio donde se haría el proyecto Frida, que incluye lotes vendibles, una plaza comercial y amenidades 
Imágenes de Google Earth sobre Plaza Frida 
Consulta de 5 días para autorizar lotes de inversión y plaza comercial
Hoy 29 de septiembre de 2025, en el Diario Oficial del Estado de Yucatán (DOEY), la SDS publicó que los yucatecos tienen plazo de cinco días hábiles para consultar la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) de Frida, consignada en el expediente 99/2025, en su oficina de la calle 64 No. 437 entre 47-A y 53 del centro de Mérida.
Sobre Frida, la SDS solo indica que será un desarrollo habitacional con 402 unidades vendibles, de las cuales 19 serán para locales comerciales; vialidades, amenidades y áreas verdes en una superficie total de 85,267.32 metros cuadrados (m2).
El aviso de la SDS sobre la consulta pública de la MIA no dice que se construirán las viviendas, así que serían lotes de inversión.
Según la SDS, el proyecto de Frida destinará 10% (8,526.74 m2) del tablaje 2374 para el área verde.
Por ende, se desmontará y removerá la vegetación, con el consiguiente desplazamiento de la fauna, en los restantes 76,740.58 m2 (7.674 hectáreas), superficie que es 9.3% más que las 6.96 ha que ocupa el Parque Zoológico El Centenario en Mérida.
Al desglosar Frida, la SDS señala que 24,828,92 m2 se destinarán a las unidades vendibles (el 29.1% del tablaje), 42,703.17 m2 (50.08%) a las amenidades y 9,208,49 m2 (10.8%) a las vialidades.
La Inmobiliaria Espinosa Vargas: No son lotes de inversión; son casas
Por su parte, Juan Carlos Espinosa Vargas, dueño de la Inmobiliaria Espinosa Vargas, afirma que no venden lotes de inversión sino viviendas.
Al señalarle que la SDS no dice que construirán las casas, el empresario indica que las edificarán conforme vendan los terrenos.
En charla con Diario de Yucatán, Espinosa Vargas explica que Frida consta de 22 macrolotes en total y que la primera etapa abarca cuatro de ellos y se entregará urbanizada en diciembre de 2026, con los servicios de agua, alumbrado público, caseta de vigilancia y bardeada.
Preguntado sobre la cantidad de casas, el empresario dice que cada etapa tendrá un promedio de 60 a 70 viviendas, pero la cifra final dependerá de qué lotes compre la mayoría de los clientes.
“Tenemos cinco tipos de casas; la menor es de 148 m2 y la mayor, de 320 m2, así que si el modelo de mayor venta es el de 320 m2, lógicamente en un macrolote habrá menos casas, pero grandes”, explica.
El complejo operará con el régimen de condominio y tendrá un mínimo de 180 casas; considerando que la cifra final dependerá de la demanda, a la SDS le solicitamos la autorización para unas 402 viviendas, abunda.
Sobre las amenidades, Espinosa Vargas indica que serán las de una Casa Club e incluyen cancha de pádel, área de juegos infantiles, salón de usos múltiples y alberca, entre otros.
Lotes de inversión en zona donde el 31% de la gente no tiene servicios básicos
De autorizarse Frida, la presión sobre los servicios básicos aumentará en una zona donde, según la Secretaría de Bienestar (SB) de México, 31 de cada 100 habitantes carecen de agua potable, electricidad, baños o drenaje adentro de sus viviendas.
Según el informe de la SB de este 2025, Yucatán tenía en 2024 una población de 2.483,400 habitantes y, de ellas, 824,977 (el 33.21%) no tienen acceso a los servicios básicos en su vivienda, así que tienen que acarrear agua o recurren a excusados en el patio, por ejemplo.
En su caso, Yaxkukul ahora tiene 3,397 habitantes –un aumento del 104 personas o del 3.1% en comparación con los 3,293 pobladores censados en 2020– y 1,064 de esos vecinos (31.3%) carecen de servicios básicos adentro de sus casas.
Asimismo, la SB precisa que 1,603 habitantes de Yaxkukul, el 50% de la población, viven en pobreza (1,397 en pobreza moderada y 206 en pobreza extrema) y, aunque puntualiza que el municipio tiene muy bajo grado de rezago social, también informa que 444 pobladores no tienen acceso a la alimentación nutritiva y de calidad.
La historia del predio para lotes de inversión y plaza comercial
Sobre la historia del tablaje de Frida, el Registro Público de la Propiedad y el Comercio de Yucatán (RPPCY) informa que originalmente, era la parcela 12-Z1-P1/3 (de 8.526732 ha) del ejido de Yaxkukul.
Esta parcela se convirtió en propiedad privada hace casi 18 años, el 12 de octubre de 2007, cuando el presidente de México Felipe Calderón Hinojosa la adjudicó gratuitamente a Julio Amado May y May, de 64 años y campesino, luego que la asamblea ejidal aprobó la donación el 27 de junio de 2005.
Tan solo tres meses después, el 7 de diciembre de 2027, May y May vendió su regalo presidencial a Afif Andrés Catrib, de 83 años de edad, representado por Nicolás Andrés Dájer, quien pagó cuatro millones 127 mil 612 pesos.
Una compraventa llamativa: el lote aún era ejidal y se legalizó años después
Ese 7 de diciembre de 2007, el notario Luis Jorge Carrillo Palma, de Progreso, asentó que la compraventa se hizo ad corpus, sin estimar las medidas, y que Nicolás Andrés dijo que Afif era su padre y murió en Mérida el 23 de junio de 2005 y que, como heredero testamentario, iniciaba los trámites para inscribir esa operación en el RPPCY.
El comprador murió antes de la asamblea ejidal y de la donación presidencial
En una inconsistencia, la fecha del 23 de junio de 2005 implica que el comprador falleció cuando la tierra era parcela ejidal, cuatro días antes que la asamblea del ejido de Yaxkukul aprobara (el 27 de junio de 2005) dársela a May y May y 29 meses antes que el Registro Agrario Nacional (RAN) formalizara la donación presidencial.
Otra fecha que llama la atención es que la compraventa (el acta pública no dice qué día se hizo) se reportó el 7 de diciembre de 2007, dos años y medio después del deceso del señor Afif (23 de junio de 2005) y, finalmente, se inscribió en el RPPCY el 20/12/2007.
Otra compraventa, por $16.8 millones
El 18 de septiembre de 2008, el notario Fernando Castilla Centeno, de Mérida, dio fe de que el tablaje 2374 de Yaxkukul, de 8.526732 ha, se adjudicó por herencia a Nicolás Andrés Dájer, de 55 años y comerciante, como único heredero de Afif Andrés Catrib o Katrib, a raíz de los trámites de sucesión que inició el 4 de julio de 2005 y terminaron con el inventario y avalúo de bienes el mismo 18 de septiembre de 2008.
Luego, el 9 de noviembre de 2022, Nicolás Andrés, entonces de 69 años y arrendador, vendió el tablaje 2374 de Yaxkukul, de 8.526732 ha (85,267.32 m2), a Inmobiliaria Espinosa Vargas, representada por Juan Carlos Espinosa Vargas, en 16 millones 864 mil 440 pesos. Esta operación también fue ad corpus, sin estimar partes y medidas del lote.
Los lotes de inversión y plaza comercial están hipotecados
La más reciente operación en el RPPCY es del 28 de junio de 2024, cuando el notario Héctor José Victoria Maldonado, de Mérida, dio fe del contrato en el que Inmobiliaria Espinosa Vargas hipotecó el tablaje 2374 de Yaxkukul a Financiera Arsesa, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad No Regulada, por la cantidad de 19 millones 400 mil pesos.
El contrato de hipoteca lo firmaron José Antonio Abraham Xacur, apoderado de Financiera Arsesa, y Juan Carlos Espinosa Vargas, administrador único de Inmobiliaria Espinosa Vargas y apoderado de Inmobiliaria Peninsular Vaes del Sureste.
Asimismo, el contrato dice que la hipoteca es por 60 meses (cinco años) y que la tierra, los edificios existentes, las construcciones que se hagan y los muebles permanentes, entre otros, son parte de la hipoteca en todo ese tiempo, o sea, hasta el 27 de junio de 2029.
Las empresas de la hipoteca
En cuanto a la trayectoria de estas empresas que firmaron la hipoteca del lote de Frida, la plataforma Siger, de la Secretaría de Economía de México, reporta que Inmobiliaria Espinosa Vargas ya inscribió seis asambleas en el RPPCY.
La primera, de su constitución como empresa, la inscribió en 2015 en Mérida; en 2022, tras siete años sin registros, notificó que nombró a Juan Carlos Espinosa Vargas administrador único y a Alfredo Arellano Guillermo, comisario, y el 10 de septiembre de 2025 el notario Lino Magos Acevedo, de Oxkutzcab, inscribió que se nombró a Fabiola Leticia Martínez Traconis como apoderada para pleitos y cobranza.
Según los archivos de Diario de Yucatán, Lino Magos es exfuncionario del gobierno de Quintana Roo, fue director del Instituto de la Defensoría Pública de ese estado y tildado de jefe de los “bots” del hoy exgobernador quintanarroense Roberto Borge Angulo (2011-2016), preso desde 2017; en 2018 el propio Lino Magos dijo que era asesor del entonces alcalde Julián Zacarías Curi y en este 2025 el dueño de un predio de Mérida denunció penalmente el intento de despojo de bien inmueble, del que se dio cuenta porque la notaría de Lino Magos inscribió un aviso de compraventa en el RPPCY.
Sobre Inmobiliaria Peninsular Vaes del Sureste, el Siger dice que también se fundó en 2015 en Mérida y, tras nueve años sin asambleas, en septiembre de 2024 nombró un apoderado.
A su vez, Financiera Arsesa, dice Siger, se constituyó en 2011 en Mérida y ya inscribió en el RPPCY 41 asambleas, la más reciente, de mayo de 2025, en la que Abraham Xacur nombró a Verónica Fonseca Pérez, Alejandrina Saadi de la Paz y Érick Jesús Gorocica Martínez como apoderados generales para pleitos y cobranzas.