MÉRIDA.- “Sé como Abelito e invierte en Mérida… Es asegurar tu futuro: plusvalía garantizada…”, se lee en una publicación de Facebook hecha por una arquitecta que promueve la venta de lotes en “desarrollos inmobiliarios exclusivos”.
El “post” parece común y hace referencia a declaraciones recientes del creador de contenido en el “reality show” La Casa de los Famosos. Sin embargo, presenta en pocas líneas el fenómeno de los lotes de inversión en Yucatán, el cual resulta tema de conversación entre “influencers” y tema de estudio para investigadores.
Se trata de un negocio sin regulaciones, con base en especulaciones y promesas, que contribuye a una burbuja inmobiliaria que en cualquier momento puede reventar, señala el Javier Becerril García, investigador de la Facultada de Economía de la Uady.
Gentrificación en Mérida
El doctor en Economía Agrícola agrega que las estrategias de mercadotecnia van principalmente dirigidas a personas que viven en otros estados o países, quienes tienen otro poder adquisitivo, lo cual eleva los precios y dificulta el acceso a la población local, lo cual obliga a salir a los pobladores de sus lugares en busca de precios y tarifas que sí puedan pagar. Gentrificación le llaman.
El fenómeno implica que los bienes se dan a quien puede ofrecer más por ellos, que en este caso son personas de fuera del estado con otro poder adquisitivo. “Me vas a decir hay unas casas más baratas saliendo de la ciudad. Allá es donde yo puedo comprar. Entonces, los que llegan van desplazando. Van viniendo otras culturas y tienen otros problemas sociales. Traen nuevas prácticas y nuevas costumbres”, explica.
“Te prometen muchas amenidades y los terrenos se tornan atractivos y baratos. Y como estamos en un mercado abierto, que cualquier persona de cualquier otra parte del mundo puede llegar y comprar su terreno, ya están alterando los precios en el mercado. Obviamente eso pues es la especulación y los precios se disparan”.
“Se está promocionando que es un lugar seguro con recursos naturales. Hay estabilidad política, no hay delincuencia, etcétera… la llamada cercanía a la playa en 10 minutos, que quienes somos de acá, sabemos que no es verdad. Entonces, esos son los atributos que le están dando este empuje a la gran oferta y gran demanda de sus lotes de inversión”, agrega el profesor, quien recientemente publicó el estudio “La comercialización de los lotes de inversión en Yucatán, México”, en coautoría con Brayant Sandoval Escalante.
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Precio de los lotes de inversión en Mérida
En la investigación los autores sostiene que el atributo que las inmobiliarias repiten con mayor frecuencia es que la zona cuenta con plusvalía constante; sin embargo suelen destacar las ventajas del estado, así como la zona o la “cercanía” a determinados lugares, además de ofrecer el acceso a determinado estilo de vida.
Dicho trabajo revisó 280 complejos de lotes en venta, distribuidos en 33 municipios. Mérida fue el que tuvo la mayoría, siguiéndole Hunucmá, Progreso, Conkal, Chicxulub Pueblo y Dzidzantún. Según el estudio, solo el 30% de los terrenos que se venden tiene actualmente acceso a electricidad y agua potable a pie de lote. Recolección de basura, solo el 3%.
Las medidas y los precios varían. En la investigación, el tamaño más pequeño del lote estándar fue de 106 m2 ( en Sisal). El más grande fue de 70,000 m2 (en Seyé). El precio mínimo por metro cuadrado se situó en los veinticinco pesos (en Seyé), mientras que el mayor, en los 17,350 pesos (en Sisal). En promedio, los lotes de inversión en Yucatán tienen una superficie de 827.43m2 y un precio de $2,039.73 por metro cuadrado.
Burbuja inmobiliaria en Yucatán
Al respecto, Javier Becerril afirma que sí existe una burbuja inmobiliaria, principalmente a raíz del ofrecimiento de Yucatán como destino para invertir en lugares donde actualmente nada hay.
“Un precursor de todo esto fue el anuncio del Tren Maya. Empezaron a comprar lotes, en terrenos donde les dieron el pitazo de que habría una estación y los lotes empezaron a encarecer, especulando que pueden poner hoteles y restaurantes cerca del tren. Eso es lo que desató muchísimo la especulación. Se escuchan por allá nombres de políticos, allegados a la anterior administración federal que empezaron a comprar tierra (en la zona) y ahora viene el tren de carga”, agrega el investigador.
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Según Becerril, lotificar un terreno es sencillo. Sin embargo, los retos vienen después, ya que hay varias instancias y trámites de por medio, lo cual puede alargar los tiempos de entrega y de llegada de servicios, incluso por años.
El proceso involucra a la administración municipal, al cabildo de ejidatarios (si es el caso), y a las administraciones estatal o federal que debe expedir permisos como las autorizaciones de impacto ambiental o el visto bueno de obra en áreas de monumentos arqueológicos.
Riesgos de los lotes de inversión
Esos nuevos desarrollos requieren también aceras, identificación, señalética, energía eléctrica, recoja de basura, agua y alcantarillado, entre otros. “El municipio o la cabecera municipal quizás no está ni enterada (de que se proyecta un complejo inmobiliario). Y él es el responsable de llevar los servicios municipales”, detalla.
Debido a estos factores, el especialista en economía considera que el riesgo de invertir en lotes es alto. “Puede ser que en algún momento no les cumplan todo lo que les prometieron. Al no cumplirles, que no haya amenidades o servicios, pues obviamente el precio va a caer. Aquel lote no va a tener valor económico, o muy bajo, porque está metido en el monte”, señala.
“Si tu vas ahorita a esos desarrollos, pocos están fraccionados, han metido maquinaria o los han entregado. Yo recuerdo que este boom empezó en el 2020, que era pandemia. El banco lo que hizo fue bajar las tasas de interés. Entonces, los créditos fueron muy baratos y la gente empezó a ofertar muchos lotes de inversión”, recuerda.
El boom inmobiliario en Estados Unidos
“Esto ya se ha visto en otras historias. En 2008 con la especulación inmobiliaria en los Estados Unidos. La gente igual empezó a comprar, revender, solicitar créditos y crear una burbuja irreal especulando con los precios. Acá puede llegar a pasar lo mismo”, explica.
El también maestro en urbanismo recuerda que la experiencia fue que las casas no se vendieron al precio real y su precio no era lo que ellos habían especulado. Sin embargo, los bancos esperaban el pago del monto prestado, a pesar de que las casas no valían la cantidad y no tendrían la plusvalía esperada, lo que deriva en una insolvencia de pago. Lo mismo podría ocurrir aquí, afirma.
En cuanto a las recomendaciones para quienes busquen invertir en lotes, el catedrático aconseja “ir a la segura y ver que esté todo en regla”. “Si es una una promesa puesta en papel, el papel soporta todo”.
El investigador sugiere visitar el lugar y fijarse en que ya cuente con servicios como energía y agua o que haya actividades de construcción en el lugar. También en si hay casas en los alrededores. Además recomienda revisar a la empresa que ofrece el terreno: cuántos ya entregó o si cuenta con demandas o reportes de insolvencia de pago e incluso los datos en el Registro Público de la Propiedad. “Yo creo que a groso modo un 20% de lo que han prometido está entregado”, opina.
¿Qué hacer ante el crecimiento inmobiliario?
A su consideración, la situación seguirá ocurriendo porque “estamos en el libre mercado. Ahorita estamos viviendo un éxodo muy importante y no creo que pase. Lo que implica que también se viene encareciendo”.
Ante esto, el catedrático considera que el Gobierno del Estado debería poner mucho énfasis en regular y promover las ciudades pequeñas en distintos puntos de la entidad, “de esas llamadas de 15 minutos. Que en atravesarla de punta a punta no gastes más de 15 minutos”, explica.
“Porque aquí ya nos estamos desbordando. Va a ser un Mexiquito. Tenemos que promover ciudades que tengas todos los servicios, como tenemos en Mérida. El estado debe ser el precursor de todas las facilidades. Mérida ya no puede crecer”, señala.