En poco más de dos décadas, Mérida, que hoy cumple 484 años desde su fundación, pasó de ser un centro urbano de bajo perfil en la región a consolidarse como una metrópoli emergente de tamaño intermedio, con una alta dinámica demográfica, acelerada expansión urbana y un notable potencial de crecimiento económico. Sin embargo, las formas de expansión y las diferenciaciones socioterritoriales que se están produciendo resultan preocupantes, advierten investigadores del Instituto de Geografía de la UNAM.
Para llegar a estas conclusiones, Adrián Guillermo Aguilar, Miguel Flores Espinosa y Josefina Hernández Lozano realizaron un análisis basado en imágenes satelitales, censos de población y económicos, así como en el registro de desarrollos inmobiliarios construidos en la ciudad.
En el estudio titulado “Metropolización, dinámica inmobiliaria y segregación socioterritorial. El caso de Mérida, Yucatán” identifica tres procesos clave que explican la actual configuración de la zona metropolitana de Mérida. Se trata de la expansión urbana dispersa, el papel protagónico del sector inmobiliario residencial y la profundización de la segregación socioterritorial, especialmente entre el norte y el sur de la ciudad.
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Según los geógrafos, a finales del siglo XX diversos factores contribuyeron a acelerar el crecimiento urbano de Mérida. Entre ellos se encuentran el incremento de la actividad turística —tanto por sus atractivos locales como por su integración a los circuitos de la Riviera Maya y del puerto de Progreso—; su consolidación como sede de empresas de abasto regional y exportación tras la modernización del puerto; y la instalación, durante la década de 1990, de una industria maquiladora orientada a la exportación en la ciudad y su periferia.
Mérida, la mayor aglomeración del Sureste
A estos elementos se sumaron la expansión del comercio y los servicios especializados, la construcción de infraestructura estratégica —como el Tren Maya— y la percepción de Mérida como una de las ciudades más seguras del país.
De acuerdo con el estudio, para 2020 Mérida y su zona metropolitana registraban aproximadamente 1.3 millones de habitantes, con una tasa de crecimiento anual de 2.24% entre 2010 y 2020, lo que la convirtió en la mayor aglomeración urbana del sureste mexicano y en un nodo regional de servicios.
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Los académicos agregan que uno de los rasgos más notorios del proceso de metropolización de Mérida es la rápida expansión del área construida hacia la periferia. Entre 2000 y 2020, la mancha urbana creció más de 21 mil hectáreas, con una tasa media anual de 2.3%, superior al crecimiento poblacional del mismo periodo, que fue de 2%.
Mérida, con más casas que habitantes
Como resultado, la densidad urbana disminuyó de 46 habitantes por hectárea en 2000 a 43.9 en 2020. Esto confirma un patrón de expansión física que consume más suelo del que demanda el crecimiento demográfico. Los municipios con mayor incremento de superficie urbanizada fueron Mérida, Kanasín y Umán, señala la investigación.
Los académicos sostienen que este crecimiento responde a un modelo discontinuo y fragmentado. Hay manchones urbanos separados entre sí por espacios vacíos o áreas no urbanizadas.
Conforme estos espacios se ocupan, la expansión se desplaza hacia zonas cada vez más alejadas, conformando una franja periurbana extensa en casi todas las direcciones, particularmente en los corredores Mérida–Progreso, Mérida–Conkal, Mérida–Umán y las desviaciones hacia Motul y Chicxulub.
El peso del sector inmobiliario en Mérida
El estudio agrega que una parte significativa de esta expansión está vinculada con el crecimiento de los desarrollos inmobiliarios residenciales, que han adquirido un papel central en la transformación de la ciudad.
De acuerdo con los Censos Económicos, entre 1999 y 2019 el personal ocupado en los servicios inmobiliarios pasó de 535 a 9,338 personas, mientras que las unidades económicas del sector se multiplicaron por siete, al pasar de 333 a 2,095.
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También se registró un aumento importante en los servicios financieros asociados a las transacciones inmobiliarias, como créditos e hipotecas, concentrados mayoritariamente en el municipio de Mérida.
En cuanto al uso del suelo, el análisis de 161 desarrollos inmobiliarios muestra que estos ocuparon 7,660 hectáreas, equivalentes a una tercera parte de toda la expansión urbana de la zona metropolitana entre 2000 y 2020. La mayoría de estos proyectos se localiza en el norte de la ciudad y se ha construido sobre terrenos ejidales o comunales, lo que ha contribuido a la privatización del suelo, apuntan los analistas.
Diferencias entre el norte y el sur de Mérida
Además, señalan los investigadores, el avance inmobiliario ha introducido modelos de urbanización que contrastan con los pueblos tradicionales de la periferia meridana. Identifican tres tipos principales: privadas residenciales, conjuntos de viviendas individuales y desarrollos de interés social.
Las privadas residenciales se han convertido en el modelo dominante de la expansión periférica, especialmente en el norte de la ciudad. Se trata de fraccionamientos cerrados, con vigilancia permanente, vialidades internas y amenidades exclusivas, dirigidos a sectores de ingresos medios altos y altos.
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Por otro lado, la localización reciente de los desarrollos residenciales refleja una marcada separación espacial entre los grupos de mayores ingresos y la población con más carencias. El valor del suelo y el precio de la vivienda funcionan como barreras de acceso. Esto desplaza a los sectores de menores recursos hacia zonas con menor calidad urbana y déficits en servicios y equipamientos.
El análisis muestra que esta segregación no es un fenómeno nuevo, pero sí se ha profundizado en las últimas décadas. La división territorial persiste, sostienen: un norte asociado a sectores socioeconómicos altos y un sur donde se concentra la población con mayores carencias. En algunos casos, zonas de altos y bajos ingresos son físicamente contiguas, pero permanecen separadas por el estatus socioeconómico y el tipo de desarrollo habitacional.
Planeación urbana y retos metropolitanos
Los autores señalan que la proliferación de proyectos residenciales refleja la baja o nula regulación del crecimiento urbano por parte de la política pública. Agregan que el dinamismo inmobiliario ha aprovechado la flexibilidad y debilidad de los instrumentos de planeación del uso del suelo, lo que ha permitido dicha expansión en áreas que no siempre cuentan con la infraestructura necesaria. Esto evidencia una gestión urbana sectorializada y con escasa visión metropolitana.
Según los académicos, la expansión urbana dispersa ha generado una fuerte fragmentación territorial, expresada tanto en la aparición de manchones urbanos distantes entre sí como en la inequidad en el acceso a servicios y equipamientos urbanos. Esta tendencia se ha agravado con estrategias de desconcentración poco controladas, ejemplificadas por los complejos residenciales alejados de las zonas centrales.
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En este contexto, los actores financieros han incrementado su capacidad de influencia en las decisiones sobre qué desarrollar y dónde hacerlo, incidiendo directamente en el modelo de expansión urbana. El resultado es una metrópoli que crece de forma acelerada y fragmentada, con fuertes contrastes territoriales y sociales. Estos rasgos, concluye el estudio, son compartidos con otros procesos metropolitanos de América Latina.
Aunque los investigadores reconocen que Mérida tiene un enorme potencial económico y regional, advierten que, de mantenerse el actual modelo de crecimiento, las divisiones sociales y territoriales podrían acentuarse.
“La metrópoli emergente que hoy es Mérida se está construyendo a partir de fragmentos urbanos desconectados y socialmente excluyentes”, señalan, al tiempo que llaman a fortalecer la planeación urbana, regular el mercado inmobiliario y priorizar una visión metropolitana incluyente y sostenible.