En los últimos años, Mérida ha experimentado una transformación acelerada en su mercado inmobiliario, impulsada por el crecimiento demográfico, la llegada de población foránea y el auge de los desarrollos residenciales, señala el maestro Daniel Antonio Magaña Lozano, presidente del Colegio de Diseñadores del Hábitat y Urbanistas de Yucatán, A.C.
Este dinamismo ha generado cambios importantes en la estructura de precios de la vivienda, particularmente en la relación entre el valor del suelo y el costo de construcción.
Lo que antes era un equilibrio relativamente estable entre ambos componentes hoy muestra una tendencia clara: el terreno ha comenzado a adquirir un peso cada vez mayor en el precio final de las viviendas.
Al mismo tiempo, la ciudad ha desarrollado una marcada segmentación territorial. Mientras algunas zonas concentran la mayor plusvalía y demanda, otras mantienen dinámicas más moderadas. La expansión hacia áreas como Cholul y Conkal no solo refleja el crecimiento urbano, sino también nuevas lógicas de inversión y especulación sobre el suelo.
En este contexto surge una pregunta clave: ¿el precio del suelo está desplazando al costo de construcción?
De acuerdo con Daniel Magaña Lozano, el costo de construcción en México ha aumentado debido al encarecimiento de materiales y mano de obra, pero no al mismo ritmo que el suelo urbano.
En Mérida, la plusvalía del terreno registra incrementos de entre 10% y 20% anual en zonas estratégicas. En contraste, los costos de construcción suelen crecer entre 5% y 8% al año en términos reales.
Hace entre 10 y 15 años, el terreno representaba entre 30% y 40% del valor de una vivienda, mientras que la construcción equivalía a entre 60% y 70%.
Actualmente, en zonas de alta plusvalía el terreno puede representar entre 50% y 70% del valor total, y la construcción entre 30% y 50%.
En algunos desarrollos del norte de la ciudad el suelo ya constituye el componente dominante del precio de la vivienda.
Respecto a la distribución territorial de los precios, el dirigente señala que en zonas consolidadas del norte, como Temozón, Altabrisa y Santa Gertrudis Copó, el valor del suelo oscila entre 4,500 y 6,500 pesos por metro cuadrado.
La alta demanda de compradores foráneos, inversionistas y familias que buscan servicios completos ha convertido al terreno en el factor más costoso.
En el sur y el poniente de la ciudad, donde los precios del suelo se ubican entre 2,000 y 3,000 pesos por metro cuadrado, la infraestructura y la plusvalía son menores, por lo que la construcción aún tiene un peso importante en el valor total de las viviendas.
Por su parte, en la periferia norte, especialmente en Cholul y Conkal, el suelo mantiene precios de 1,200 a 2,800 pesos por metro cuadrado. Aunque sigue siendo más accesible, registra una rápida apreciación y se ha convertido en el nuevo frente de expansión urbana.
Al analizar qué pesa más en el precio de una casa, Magaña Lozano afirma que la relación entre terreno y construcción ya no es la misma que hace una década.
En las zonas de mayor demanda, principalmente al norte de Mérida, el terreno suele representar una proporción mayor que la construcción dentro del valor total de una vivienda.
Esto ocurre porque el suelo bien ubicado es cada vez más escaso y altamente demandado, lo que eleva su precio por encima del costo de edificar.
En áreas menos consolidadas o con menor presión inmobiliaria, la construcción todavía puede representar una proporción similar o incluso superior, aunque la tendencia general apunta a que el terreno se convierta en el factor dominante.
Respecto a si construir una casa en Mérida es realmente más caro o si lo que se ha disparado es el valor del terreno, el especialista considera que ambos factores han aumentado, pero en distinta magnitud.
Construir una vivienda se ha encarecido de manera moderada por los efectos inflacionarios en materiales y mano de obra. Sin embargo, ese incremento no explica por sí solo el aumento del precio de las viviendas.
El principal factor es el valor del suelo, impulsado por la demanda, la inversión inmobiliaria y las expectativas de plusvalía.
En términos prácticos, señala, hoy el mayor impacto en el costo final de una casa no proviene de cuánto cuesta construirla, sino del precio del lote donde se desarrollará.
Sobre el crecimiento hacia zonas como Cholul y Conkal, el presidente del Colegio de Diseñadores del Hábitat y Urbanistas de Yucatán aclara que este fenómeno no encarece de manera uniforme toda la ciudad, sino principalmente determinadas áreas.
Estas localidades funcionan como extensiones del mercado inmobiliario del norte de Mérida, por lo que su dinamismo genera un efecto de arrastre en corredores cercanos y en zonas con potencial de integración urbana. En cambio, otras áreas, especialmente del sur y algunas del poniente, no experimentan el mismo ritmo de incremento.
Por ello, el encarecimiento de la vivienda es selectivo y está estrechamente relacionado con la ubicación, la infraestructura disponible y las expectativas de desarrollo futuro.
En conclusión, en Mérida el aumento del precio de la vivienda se explica principalmente por el encarecimiento del suelo más que por el costo de construcción.
Este proceso se concentra en el norte de la ciudad y en zonas de expansión como Cholul y Conkal, mientras que otras áreas registran un crecimiento más moderado.
El mercado inmobiliario muestra así una reconfiguración en la que la ubicación y las expectativas de plusvalía son actualmente los factores que más influyen en el precio final de una vivienda, concluye Daniel Antonio Magaña Lozano.— CLAUDIA SIERRA MEDINA
Vivienda en Mérida
La vivienda en Mérida mantiene crecimiento sostenido por la demanda, plusvalía y expansión urbana.
3.53 mdp
es el precio promedio de una vivienda en Mérida, con valores más altos en el norte.
5.1%
fue el porcentaje en que se incrementó la demanda en Mérida durante 2025.
4,977
número de viviendas que se vendieron en 2025 en Yucatán, 50% de ellas en la capital.
303,941
viviendas habitadas hay en Mérida, con un promedio de 3.3 ocupantes en cada una..