Las disposiciones legales recién aprobadas para incluir obligatoriamente avalúos reales en las operaciones de compra y venta de bienes inmuebles acabarán con los avalúos simulados y aumentarán la captación fiscal del gobierno, afirma el presidente del Colegio de Valuadores Profesionales de Yucatán, Manlio Torres López.

La medida también beneficiará al público porque, añade, frenaría el aumento desmedido de precios que se observa en las casas de algunos fraccionamientos nuevos.

Estas disposiciones legales aparecen en las últimas modificaciones aprobadas por el Congreso a fines del año pasado a la Ley General de Hacienda, al Código Fiscal y a la ley que crea el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (Insejupy) en materia de avalúos, como parte del paquete fiscal de este año.

Esas modificaciones consideran la obligación de los notarios de incluir en las operaciones de compra y venta un avalúo del predio realizado por peritos valuadores inscritos en un padrón que maneja el Insejupy.

Mientras se aprueba el Reglamento de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria del Estado de Yucatán, los valuadores deberán cumplir con la norma mexicana de Servicios de Valuación, que obliga al perito valuador a constituirse en el predio y tomar fotografías de él. Además, esos avalúos deberán ser validados por el Insejupy.

El Diario entrevistó en días pasados a Torres López y al vicepresidente del Colegio, Jaime Farfán Ruiz, quienes coincidieron en que estas nuevas disposiciones tienen como objetivo principal aumentar la recaudación fiscal y frenar las operaciones inmobiliarias acordadas por debajo del valor real, “cosa que el Insejupy veía todos los días”.

También beneficiarán a la gente porque frenará el aumento especulativo de los precios de casas nuevas.

Según los entrevistados, en algunos casos hay predios que, por la creciente demanda de vivienda en Mérida de personas que vienen de otras partes del país, se ofrecen a precios mayores a lo que valen en realidad.

Al hacer obligatorio el avalúo real la gente podrá saber cuánto realmente vale lo que está comprando y eso evitará los precios excesivos.

“Definitivamente estas nuevas medidas ordenarán el mercado”, precisa Farfán Ruiz.

Planteamientos

Mucha gente estaba acostumbrada a vender o comprar predios con avalúos simulados y así pagar menos impuestos, ¿esto ya no sucederá ahora?, pregunta el Diario.

Ya no, pero a la larga beneficiará a la gente, afirma el presidente del Colegio.

Asimismo, explica que una persona que compró una casa hace 10 años y calculó un valor muy bajo del predio, si ahora la quiere vender necesitará un avalúo comercial real, que disparará el cálculo de la plusvalía y en consecuencia el pago del Impuesto sobre la Renta.

Por ejemplo, añade Torres López, si en la compra de una casa en Las Américas se puso un valor de $900,000 al momento de escriturar y se dieron al vendedor $400,000 por debajo del agua, si hoy la saco a la venta el valor real podría llegar a $1.800,000.

Esto significa una plusvalía de $500,000, sobre lo cual se calculará el pago del ISR, lo que significa que lo que se ahorró hace 10 se tendrá que pagar ahora.

A esto se le debe de sumar el cálculo del impuesto cedular, que es del cinco por ciento sobre la utilidad.

De acuerdo con el entrevistado, las nuevas disposiciones obligan al perito valuador a constituirse en el lugar del predio, aunque reconoce que antes había peritos que hacían avalúos de escritorio.

El perito tiene que incluir también una serie de fotografías que muestren las características del predio, además de un estudio de mercado de la zona.

Esto ya se viene realizando desde hace algún tiempo en el Infonavit y en otros organismos parecidos, añade, de manera que estas disposiciones aprobadas son nuevas solo para los avalúos comerciales con fines fiscales.

Igual aclara que estos avalúos solo los podrán hacer los peritos valuadores registrados en el padrón del Insejupy, que también validará los trabajos. Los peritos cuyos avalúos tengan menos del 80 por ciento de aprobación serán eliminados del padrón, agrega Torres López.

El dirigente acepta que entre algunos notarios hay inconformidad con estas medidas, tal vez porque ahora ya no se pueden hacer operaciones inmobiliarias urgentes, de un día para otro, porque el avalúo comercial requiere más tiempo y ya no se puede simular.

Igualmente hay quejas de los fedatarios porque no pueden calcular el presupuesto de sus escrituras sino hasta que el Insejupy valide los avalúos, un trámite que puede durar varios días.— HERNÁN CASARES CÁMARA