“La especulación inmobiliaria es un cáncer que está comiéndose al territorio de todo nuestro país, pero donde es más evidentemente es Yucatán“, afirmó José Alfonso Iracheta Carroll, director general del Instituto de Suelo Sustentable.
“Lo veo como una enfermedad que nos puede matar en 15 minutos, por eso o lo detenemos hoy, ordenamos el territorio o nos vamos a lamentar profundamente en unos cuantos años”, advirtió.
Lilia Aguilar Gil, diputada federal y presidenta de la Comisión de Vivienda de la Cámara Baja, indicó que dentro de la lógica de este tema, “el problema tan tremendo de los lotes de inversión, es especulación pura y dura, y tiene que ser atacado como tal”.
Advierten de una temporada terrorífica de huracanes
El funcionario federal advirtió también que, como parte de las actividades relacionadas con el suelo, sobre todo por la desforestación y los terrenos que se urbanizan sin que les correspondieran, esperan para este año una temporada terrorífica de huracanes.
El Congreso del Estado fue sede de la primera jornada regional del Parlamento Abierto “Hacia una vivienda adecuada”, organizado por la Comisión de Vivienda, y parte del evento fue el foro “Especulación Inmobiliaria. Capítulo Mérida, Yucatán”, para analizar el fenómeno de la especulación, sus causas, actores y acciones, a fin de identificar cómo se desarrolla en México y proponer productos legislativos que prevengan, abatan y contrarresten sus efectos.
La jornada se inició con una conferencia de prensa que presidió Lilia Aguilar como presidenta de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputadoss, con Carlos Viñas Heredia, presidente nacional de Conorevi y director de IVEY; Iracheta Carrol, Rafael Echazarreta Torres, legislador local y presidente de la comisión de desarrollo Urbano vivienda del Poder Legislativo local, así como funcionarias de vivienda de Quintana Roo y Campeche.
Graves problemas en los temas de suelo y vivienda
En la conferencia, Iracheta Carrol afirmó que hay graves problemas en los mercados de suelo y vivienda, en todas las ciudades del país hay desequilibrios muy profundos que generan un incremento en el costo y el valor.
“Muchas veces un incremento artificial que tiene un impacto directo sobre la calidad de vida de buena parte de la población, también a la viabilidad de las ciudades, desde la planeación, los equilibrios de los mercados y la especulación inmobiliaria”.
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Advirtió que en México uno de los factores determinantes que afectan la calidad de vida a por lo menos la mitad de la población de México es la especulación inmobiliaria.
El funcionario federal precisó que el evento es precisamente para detectar y definir el problema, las estrategias de la especulación inmobiliaria, para crear las herramientas necesarias que lo combatan.
“Y“darle dientes a las autoridades para que se castigue”, agregó en este punto Lilia Aguilar.
¿Qué es la especulación inmobiliaria?
El director definió a la especulación como una expectativa, “no es algo real, es lo que se imaginan que vale algo, y juegan con ello para incrementar el valor, para que con estas expectativas el suelo incremente su valor y genera de nueva cuenta procesos negativos de expulsión, de segregación, etcétera”..
Entrando en detalles, precisó que la especulación inmobiliaria tiene 5 características o más bien estrategias que siguen los propietarios, promotores, gestores del suelo que buscan tener un beneficio extraordinario y fundamental, que no es justo o no es proporcional al trabajo que hace.
Eso es un concepto clave, jurídico, que además ya está establecido en la Constitución esta idea de lo que es justo y no, la especulación no es justa en ese sentido
Explicó que la primera estrategia, que es la más importante sobre todo en el caso de Yucatán, es la incorporación de suelo rústico o que se entiende como rural, que no es urbano, a la urbanización.
Especulación inmobiliaria con terrenos ejidales
“Es decir, tomo un predio forestal, ejidal, rústico, sin servicios y digo este es suelo urbano, porque yo lo dije y lo empiezo a vender cuando en realidad no es urbano, sin características a la urbanización”.
“Y como referencia el suelo rústico cuando cambia el uso del suelo, al menos la expectativa es que su valor se multiplica por dos, cuatro hasta por ocho o 10 veces, y se generan impactos negativos sobre el ambiente con beneficios extraordinarios de algo que no debería porqué generarse”, continuó.
La segunda tiene que ver con predios que le llaman de “engorda”, aquellos vacíos, abandonados en la ciudad que no se están ocupando, son subutilizados con un potencial, pero que no se aprovechan.
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“Están ya construidos pero no se les da el uso debido y genera un costo de utilidad”.
El tercero, continuó, tiene que ver con el incremento de potencial, cuando discuten de la ciudad el consenso en la comunidad especialista, que tiene que ver con el territorio y el ambiente.
“Cuando se habla de ciudad compacta, con buena densidad que permita la actividad económica, pero no cubre tanto suelo, el incremento de potencia ahí es algo favorable a la ciudad, en un predio de mayor intensidad en el uso, y ya tiene servicios.
Otras estrategias en la especulación inmobiliaria
El cuarto, añadió, es cuando algún agente o propietario aprovecha información privilegiada para favorecerse. Por ejemplo, si se entera de un gran proyecto de infraestructura urbana o de rescate de espacio público o que beneficie a la comunidad se adelanta a comprar barato y espera cuando se dé ese proyecto para obtener un beneficio extraordinario.
La última estrategia, que en su opinión es de las más comunes en Yucatán, es influenciar en los planes de desarrollo urbano, en los metropolitanos de ordenamiento territorial o ecológico para que los urbanicen.
Iracheta Carrol remarcó que esta iniciativa parte de definir qué es la especulación y luego se diseñan los diferentes instrumentos para atender cada una de estas estrategias especulativas.
“Y se dividen en tres grupos, el pago de lo proporcional al impacto urbano, estos toman forma de pago por incremento de potencial, el pago de cambio de aprovechamiento como el suelo rústico, que pierde lo ambiental”.
Especulación y acaparamiento de tierras en Yucatán
Al ahondar en el caso de Yucatán, el funcionario federal citó que aun cuando es un problema nacional, aquí hay especulación y acaparamiento de tierras, “pero específicamente el área de influencia de Mérida, no el municipio sino toda la región de influencia es la que está sufriendo los peores impactos derivados de esta especulación inmobiliaria”.
Recordó que hace más de 10 años había una serie de iniciativas para impulsar proyectos habitacionales de todo tipo, que representaban como dos veces la superficie urbana que tenía Mérida en ese momento, y solamente tomando en cuenta los espacios vacíos urbanos que en aquel momento se podía construir vivienda suficiente para todas las necesidades de la ciudad por los próximos 20 años, el suelo periférico no era necesario.
“Pero conforme paso el tiempo uno se da cuenta que el mercado inmobiliario no es de ese tamaño, que la construcción de desarrollos inmobiliarios no va a redituar sobre todo cuando lo tienes en una escala de ese tamaño”.
“Entonces pasamos a la venta de lotes y le aviento el problema a alguien más, yo me llevo el beneficio y después el que compró que vea los permisos, licencias que construyan como puedan aquellos que cayeron en la trampa, es un caso muy grave”, apuntó.